按揭|交易低迷、按揭卡壳，房企“紧日子”还要熬多久？( 二 )
一位房地产中介人士表示，最近两年来，房地产需求主要集中在改善型方面，由于限购、限贷等政策影响，购房者想要买房，必须卖掉原来的房子来腾挪购房名额。这部分购房者占整个市场需求端六成以上。
在这种背景下，新房市场和二手房市场某种程度上形成一个强关联的闭环，在具体交易层面，多个“卖一买一”交易体形成连环交易，有时候一个交易链条上的购房者数量多达八九个甚至超过十个。
交易链条长，负面影响显而易见，一是交易流程延长，下一个交易环节进展有赖于上一个环节的进展；二是交易风险加大，如果上一个环节出现问题，整个链条上其他购房者均会受到不同程度的影响。
雪上加霜的是，由于部分银行在部分城市的房贷额度在8月份已经用完，导致一些在途交易无法继续，有些房贷已经完成审批，但由于没有额度，导致无法放款。尤其是连环交易，整个链条交易均停滞下来。
正是由于按揭贷款额度不足，使得部分二手房交易停滞或延缓，这种状况持续，也导致整个二手房市场交易萎缩；由于连环交易影响，也导致新房市场需求延缓或停滞。这类情况在当前楼市大量存在。
上述北京项目营销负责人表示，近期看房客户中，除了一部分观望等降价的外，大部分是因为原来住房卖不掉而缺乏现金，“10个客户中，至少有6个是这种情况，准备换房，也看上了，就是没钱”。
国家统计局数据显示，9月全国房地产销售金额1.6万亿元，同比下滑15.8%，销售面积1.6亿平方米，下滑13.2%。虽然前9个月的销售金额同比仍在增加，但单月的销售金额已经连续三个月同比下降。
上述中介人士表示，目前房地产市场需求依然存在，市场交易出现大幅下滑，主要就是因为按揭贷款额度不足，“按揭贷停掉，等于市场冰冻了，如果这一块不调整，市场成交还会持续下降”。
他认为，目前市场需求并没有消失或减少，只是因为按揭贷款原因暂时延缓了，“如果明年银行按揭额度恢复了，这部分积压的需求连同正常需求一起释放出来，很可能对房地产市场形成冲击”。
房企困扰
相对于楼市交易和购房者，房地产企业对房贷的渴求有过之而无不及。
上述熟悉北京项目的人士介绍，房企回款主要受两个外界因素影响：一个是网签进度，由于限价，一二线主要城市对部分售价较高项目的网签节奏进行限制，“用低价楼盘来冲抵高价盘带来平均价格的影响”。
不同城市影响不同，有的城市房地产成交以低价盘为主，基本能按照正常节奏网签；但有的城市交易以改善型住房为主，高价盘网签速度会受到较大影响，有的网签时间长达半年。
第二个因素是按揭贷款，除了个别城市二套首付比例较高外，大部分城市按揭贷款占一个项目销售额的大头，按揭贷款发放的进度直接影响房企回款。受银行房贷额度上限影响，2021年下半年房企回款普遍受到影响较大。
上述五环附近项目主要以改善型需求为主，首付普遍在80%左右，虽然直接影响不大，但有房贷额度影响，导致成交不及预期。
为了提高去化率，该项目进一步延长了首付周期，要求一个月内先支付40%，2022年3月底前支付剩余40%，“如果确实有困难，比如房子没有卖掉，还可以再商量”，上述熟悉项目人士表示。
也就是说，该项目今年的回款率在40%左右，这显然不符合多数房企70%以上的回款要求。以往，如果回款达不到要求，区域公司、城市公司会通过合作银行做证券化融资、ABS和应收款融资等方面回款，但在两个上限、三道红线框架内，通过融资形式加快回款的方式受到限制。
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