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广州市|地王亏本卖！第一省会，打折促销开始了( 二 )



某人再想买 ， 银行给予70%的最高贷款 ， 是按照926万计算 ， 也即银行最高只能给648万元 ， 剩下的1100万元得自讨腰包 。
二手房公布后 ， 业主不降价 ， 总价没有变 ， 首付反倒从524万变成了1100万 ， 直接把一批人挡在了门外 。
第二 ， 信贷收紧 。

相比于二手房官方指导价 ， 信贷收紧的影响更大 ， 后者是中心城市二手房成交量大跌的共同原因 。
二手房官方指导价虽然很严 ， 但也只是降杠杆 ， 而信贷收紧是直接把杠杆抽走 。
在央行与银保监会于去年年末发布文件 ， 要求银行限制资金流入房地产市场和个人住房市场背景下 ， 2021年以来 ， 中心城市的购房利率不断走高 ， 放款周期不断延长 。
北上广深目前的购房放贷周期 ， 基本是半年起步 。
全国方面 ， 根据贝壳研究院追踪的数据显示 ， 10月份90城放贷平均放款周期74天 ， 放款周期进一步延长 。

放款周期不断延长 ， 相当于直接撤了杠杆 。 除非全款购买 ， 否则就得乖乖排队 ， 等它半年再说 。
广州新房方面 ， 成交量同样惨淡 。
据乐居监控阳光家缘数据显示 ， 2021年9月广州住宅网签仅6921套 ， 同比2020年9月的16575套整整减少了9654套！同比大跌58% ， 环跌4% 。
广州新房量价齐跌 ， 是三个因素叠加所致 。
第一 ， 受二手房影响 。
第二 ， 同样是信贷收紧 。
第三 ， 开发商回款压力大 ， 市场又冷清 ， 只能降价促销 。
自去年年中以来 ， 在三道红线和央行与银保监会限制各类银行资金流入房地产市场比例之下 ， 房企债务违约频频 。
融资难、融资贵、回款难 ， 是房企当年面临的最大难题 。 为了能够活下去 ， 储备现金流 ， 房企们只能打折促销 ， 于是便有了蔓延全国的降价打折促销活动 ， 也才有了十多个城市限跌举措 。
广州虽然没有明着救市 ， 但最近的两个举动 ， 也有瓜田李下之嫌 。

第一个举动就是给楼市降息 。 国庆期间 ， 据券商中国披露 ， 根据无忧找房平台调研统计 ， 广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率 。
广州的中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率已经较过往有所下降 ， 其中光大银行的首套房利率下降至5.60% ， 下降了40BP；广州银行的首套房利率已经降到5.45% ， 二套房利率降至5.65% 。
与此同时 ， 广州的放款周期也在缩短 。 有中介透露 ， 部分银行的放款周期从半年缩短至三四个月 。
第二个举动 ， 便是南沙降低落户门槛 。
这两个举动 ， 都对楼市构成利好 ， 算不算救市 ， 那就见仁见智了 。
03
购房建议
关键问题来了 ， 现在广州的房子能买吗？
我个人认为 ， 包括广州在内的人口增量显著、经济活跃的很多中心城市 ， 买房节点正在到来 ， 因为政策底已经出现 ， 市场底会有所滞后 ， 但不会等太久 。
9月底以来 ， 房地产市场利好不断 。
先是央行与银保监会提出两个维护 ， 也即维护房地产市场的平稳健康发展 ， 维护住房消费者合法权益 。
紧接着央行在召开的2021年第三季度金融统计数据发布会上 ， 又明确作出回应：保持房地产信贷平稳有序投放 ， 维护房地产市场平稳健康发展 。 此前少数城市房价上涨过快 ， 个人住房贷款投放受到一些约束 ， 房价上涨速度得到抑制 。 房价回稳后 ， 这些城市房贷供需关系也将回归正常 。

最近中房协与广东省房协 ， 先后约谈了一批房企 ， 听取他们的意见 ， 给他们打气 ， 提振信心 。
接二连三的举动告诉我们 ， 政策底已出现 ， 房企与市场的至暗时刻已经过去 。 接下来 ， 虽然不可能一下子从冬雪皑皑转换到炎炎夏日 ， 但适当回暖 ， 已是大势所趋 。

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