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样板间|安居客招股书失效，假房源泛滥的端口费故事不好讲？( 三 )


姚劲波是贝壳找房商业模式坚定的反对者 ， 其不仅在贝壳找房上线2个月时撮合发起了“反壳联盟” ， 还在2021年4月发文呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿 。
究其原因 ， 定价权是以姚劲波为首的房产中介公司争夺的关键 。 亿翰智库认为 ， 贝壳的模式一定程度上掌握了行业的定价权 ， 中介门店的分佣抽成由贝壳决定 ， 而在销售愈发依赖中介带客的情况下 ， 开发商项目的佣金分成甚至也由贝壳决定 。
中原地产首席分析师张大伟也称 ， 贝壳最大的问题是拥有了定价权 。 “贝壳为了做行业领头羊 ， 为了获得资本认可 ， 一直采取高投入策略 ， 走向垄断 ， 而一旦形成垄断 ， 各方面都会涨价 。 ”
此外 ， 有不少网友认为 ， 贝壳经纪人高额的服务费是抬高房价的推手 。 “表面看购房者费用没变 ， 但卖房也会进行提价来抹平中介费支出 ， 事实上 ， 最后还是由买方承担了多出来的费用 。 ”有北京地区业主就向雷达财经表示 ， 买房时选择我爱我家的原因就是佣金比链家低 ， “服务感觉上区别不大 ， 还能节省点成本 。 ”
不过 ， 目前房产经纪赛道整体规模庞大 。 海通证券预计 ， 对标发达国家 ， 预计全国二手房交易规模长期可达10.75万亿元 。 另据艾瑞咨询测算 ， 中国长租行业市场规模持续增长 ， 预计在2025年将达到3万亿 。
但市场集中度相对较低 。 贝壳研究院的数据显示 ， 2020年中国房产经纪人总数近200万 ， 其中贝壳连接的经纪人数量约49.3万 ， 占比不到四分之一 。
这意味着市场有着丰富的余量以供挖掘 ， 安居客目前仍有生存的土壤 。
“从行业的良性发展来看 ， 贝壳需要一个强有力的竞争对手 。 ”景晖智库首席经济学家胡景晖称 。
行业人士认为 ， 在真正到达能与贝壳掰手腕较量的程度之前 ， 安居客要先讲好除了端口费外的其他故事 。
探索新房业务 ， 市场份额较小
安居客也在开拓新业务 。
此前姚劲波曾多次表示 ， 要坚持做信息和服务平台 ， 坚决不做交易 。 但2020年 ， 其在社交媒体中改口：“58安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域” 。
据招股书 ， 目前安居客在新房交易业务领域的抓手是58爱房 ， 自该项产品推出以来 ， 业务已拓展至33个城市 。

2020年 ， 58爱房交易总量为653亿元 ， 同比增长282% 。 这一年 ， 安居客交易服务收入2.28亿元 ， 其中2.01亿元由58爱房贡献 。
公司方面称 ， 预计自2021年起 ， 新房交易服务将成为其整体增长的主要驱动 ， 通过IPO募集的资金将主要用于技术产品开发和拓展新房交易服务业务 ， 未来三年计划将新房业务推广至更多城市 。 此前据报道 ， 安居客IPO计划募资至少10亿美元 。
有分析人士指出 ， 将新房渠道作为接下来拓展的方向 ， 有该领域门槛低、市场需求有增长潜力的原因在里面 ， 但也因为这些特点 ， 该赛道的竞争格外激烈 。
相对于二手房 ， 新房直接对接开发商和客户 ， 不仅缴纳税费的项目较少 ， 更无需经历房屋背景调查等繁琐的步骤 ， 有资深中介服务人员在接受采访时曾称 ， 买二手房 ， 中介提供了至少60个环节的服务 。
而根据中国社科院农村发展研究所《中国农村发展报告（2021）》预计 ， 到2035年 ， 我国常住人口城市化率将达到72%左右 。 第七次人口普查显示 ， 我国目前常住人口城镇化率为63.89% 。 这意味着 ， 未来15年里 ， 全国将新增超1亿城市常住人口 。 另据国家统计局 ， 2020年全国新建住宅销售额达到15.5万亿元 ， 同比涨幅10.8% 。
在此背景下 ， 无论是联合推出天猫好房的阿里和易居 ， 还是被腾讯和红杉投资的居理买房 ， 都将新房市场作为发力的主要目标 。

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