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样板间|安居客招股书失效，假房源泛滥的端口费故事不好讲？( 二 )


为何安居客上有那么多“假房源”？
安居客为何未采取有力打击措施清除虚假中介信息？有分析认为 ， 这与平台目前的商业模式有关 。
招股书显示 ， 2018-2020年 ， 安居客的营收结构分为在线营销服务、交易服务和其他服务三大项 ， 其中在线营销服务收入占总营收的比例分别为98.9%、96.3%和96.9% 。
据悉 ， 在线营销服务收入来自为房产经纪品牌及经纪人提供二手房营销服务 ， 以及为房地产开发商提供新房广告及促销服务 。 这意味着 ， 安居客目前仍然主做“流量生意” ， 通过为“卖房者”提供信息推荐 ， 按照曝光量或增值服务收取端口费 。
有中介经纪人透露 ， 安居客上的租赁、二手房、商业地产等不同业务被归类为不同类别套餐 ， 一般费用在每季度1500-2500元不等 。
对比之下 ， 有“中国居住服务平台第一股”之称的贝壳找房收入则以二手房、新房以及租赁交易的抽佣为主 。
在此基础上 ， 安居客想要维持收入 ， 必须维持高流量 。
公司采取的办法是重金购买 。 财报显示 ， 2018至2020年安居客的销售和营销支出占总营收的比重分别为42.7%、39.2%和44.6% 。 在公司2020年的销售及营销费用中 ， 34.5%用在了获取流量上 。
同期 ， 安居客广告及营销开支在总营收中的占比分别为22.09%、21.45%、29.49% ， 整体呈上升趋势 。 2020年安居客广告及营销支出达23.73亿元 ， 远远超出了同年19.55亿元的净利润 。
受此影响 ， 公司净利润率逐年下滑 。 报告期内 ， 安居客净利润率分别为30.7%、30.4%及24.3% 。 公司预计 ， 随着竞争加剧及寻求扩展现有市场的业务 ， 公司营销工作成本将会越来越高昂 ， 可能会损害公司的经营业绩 。
而在用户体验方面 ， 由于虚假房源往往物美价廉 ， 能高度吸引用户关注 ， 因此在劣币驱逐良币的效应下 ， 中介们也更倾向于发布虚假的房源信息 。
在各路小中介的积极参与下 ， 遍布假房源的安居客 ， 成为“国内第一找房平台” 。
极光大数据显示 ， 2020年12月 ， 安居客买房租房App渗透率达3.81% ， 是行业第二App渗透率的1.5倍 ， 当月用户时长达51.3万小时/日 ， 是行业第二App的3.8倍；另据艾瑞咨询 ， 截至2020年底 ， 安居客付费经纪人数量超72.6万人 ， 占67%的线上房地产营销市场份额 。

“端口费”模式难拥有定价权
虽然获得了“国内第一” ， 安居客的依然难拥有定价权 。
2014年前后的19个月内 ， 与安居客同样讲着“端口费故事”的搜房网在美股股价涨幅曾超650% ， 但在其宣布提升端口收费后 ， 便遭到了多家房产经纪公司的联合抵制 ， 业绩自此一落千丈；同期 ， 安居客也曾试图提高端口费的举措同样遭到了强力抵制 。
且只为经纪人提供信息渠道的生意 ， 也无法对二级中介公司与客户交流的具体过程进行监控 ， 从而加大了进一步精细服务定制化的难度 。
向来以流量生意见长的字节跳动 ， 在2019年通过幸福里切入房地产赛道后 ， 曾通过今日头条、抖音等多个头部产品对幸福里进行扶持和推荐 ， 但至今由于线下交易涉足不深 ， 在整个市场中并未掀起太大水花 。
安居客的“端口费”模式还面临“贝壳模式”的挤压 。 贝壳不是单纯把线下房源信息搬到线上 ， 而是给每一间房屋 ， 赋予独一无二的在线“身份” ， 确保真房源 。
【样板间|安居客招股书失效，假房源泛滥的端口费故事不好讲？】贝壳找房CEO彭永东曾透露 ， “贝壳刚刚成立两年多 ， 所在的住房交易市场规模达到32万亿至35万亿元；2018年的市占率只有5.3% ， 2019年达到9.1% ， 2020年大概达到了12%-13% 。 ”

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