泰安|整体购买未竣工房产直接转让泰安

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渝地税发〔2011〕221号文件规定：
一、关于转让土地使用权和房地产产权的具体计算问题
对取得房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即转让的、只允许扣除取得房地产产权时支付的价款、交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。
例：抵债购进房屋再转让如何计征土地增值税
A房地产企业应收B房地产企业的大额债权一时无法收回， 2015年，双方经协商后一致同意以B房地产企业开发项目中的两栋商住楼作价1 000万元抵债，缴纳契税40万元。 A房地产企业接手后巧遇时机， 2019年即以1500万元转手出售。

A房地产企业买进卖出价格升值50% ，其应交增值税为(1500-1 000)/(1+5%)×5%=23.81(万元) ，税金及附加为3.36万元(23.81×12%+1000×0.05%)（城市维护建设税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%、印花税0.05%) ，其取得转让收入为1500-23.81=1 476.19(万元) ，加计扣除208万元[(1000+40)×20%
增值额为224.83万元(1476.19-1 000-40-3.36-208) ，适用税率为30% ，应纳土地增值税67.45万元。
问：A房地产企业的计算正确吗?该企业实际应交多少土地增值税?
分析：上述计算适用政策有误，原因及正确计算方式如下：
（1）不能加计扣除。尽管A企业为房地产开发企业，但所转让房产非其直接开发和投入的。根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳有关费用、纳税人购房时缴纳的契税。 A房地产企业买空卖空类似于取得土地直接转让行为，所以不适用房地产开发的土地增值税计算办法。

（2）适用旧房及建筑物扣除。 A房地产企业的转让行为应当参照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）关于转让旧房准予扣除项目的规定扣除，即纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第（一）、第（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
（3）根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第七条关于转让旧房准予扣除项目的加计问题的规定，计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同一年，即扣除项目加计50万元(1 000×5%) 。
所以A房地产企业扣除项目金额为1 093.36万元(1000+40+3.36+50) ，增值额为382.83万元(1476.19-1 093.36) ，适用税率30% ，应纳土地增值税为114.85万元。 A房地产企业原计算方式少缴税款47.40万元(114.85-67.45) 。
延伸阅读：

预缴增值税所申报缴纳的附加税费是否结转“税金及附加”

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