结论|2021年房地产市场六大基本研判总结，2022年又会怎样呢？
做了这么久的视频，粉丝朋友问我最多的问题，就是怎么看房地产的后市，现在还能不能买房？我们能预测得准吗？意见足够客观吗？这也是我们自己经常反思的问题。那从现在的情况来看，今年年初我们做的六点预测，基本上都已经被市场验证了，心里踏实不少。我们的研判，是通过多个维度，综合政策、经济、产业、人口、规划等多种因素，用数据说话，客观地去看待市场的，可能有时候表达过于专业，可能大家理解起来困难一些。
我们也对市场的变化时刻保持敏感、清醒的头脑，并努力理清每次变化中的内在逻辑，每个结论的得出都如履薄冰，力求客观。这里，来简单和大家一起来回顾一下我们年初的六大预测，欢迎大家见证。
第一个预判：2021年的房地产市场，将走向刚需主导的时代。这个结论，是一方面基于，国家对楼市坚决的调控态度，另一方面也是鼓励刚需合理住房消费需求得出的。
第二个预判：2021年是房地产，全面迈入都市圈时代的元年。这个结论是基于，我们对城市发展格局的基本研判得出的，也就是说经济越发达，产业、人口越向具有优势的大都市圈聚集，这是城市发展的基本规律。
年中公布的第七次人口普查数据显示，北京、上海、深圳、广州和成渝，这五个超级都市圈，人口总量占到了全国总人口比例的40%。再加上国家的19大都市圈发展战略，人口向大都市圈流动是长期的、不可逆转的趋势。未来，新增住房需求和房产的增值，也会在这些地区产生。
第三个预判：房价进入深度分化期，城市外部在分化、城市内部在波动。
这点被市场充分验证了。今年前8个月70个大中城市，新房房价上涨的城市数量，仅有46个，对比去年同期的59个，下降了。新房房价环比下跌的城市数量，达到了20个，对比去年同期的9个，增长了一倍多。而且这种房价下跌的趋势，现在看还会持续，目前还没有看到停止的迹象。那城市内部的房价呢，即便是核心城市也是涨跌不一的，像是学区房、远郊房等等也在分化。
第四个预判：我们提出，全国楼市的整体调控趋势还会继续收紧，但部分高库存的城市，有可能出现松动。
大家看，今年以来，楼市调控呈现出两种局面，一二线热点城市，政策仍在不断收紧，但与此同时，一些三四五线城市，比如昆明、岳阳、沈阳、唐山、惠州等多地，出台了房价“限跌令”。限跌的城市，基本都是库存较高、去化较难的。那现在的调控呢，从人、地、房、钱多方面管控，更加精准化了。二手房参考价、整治学区房炒作、升级限售、限贷、限购等措施，各地根据当地的具体情况，有的放矢地出台相关调控，坚持“房住不炒”和稳房价的主基调。所以，我们得出结论，现在的市场已经走向了半计划的市场。
第五个预判：在地产开发规模增长受限和“三道红线”大环境下，今后将会有更多房企走向转型，项目打折促销现象可能也会更多。
关于房企的预判，前半个结论，我们的观点，还有点保守了。今年以某大为代表爆雷的头部企业，债务危机看来还真是不小。原来我们以为，有些房企在开发利润逐渐下降中，会寻求转型突破，跨界到其他领域，但现在看来都不太成功，跨界不是拿钱砸砸砸、买买买，就能做成的。后半个结论是准确的，商铺0元销售，公寓买一送一，全国楼盘几几折等并不是个别现象，大家应该也不陌生了。
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