万达院线|房企组成的重要条件是“负债”？基本负债率都在98.5%，没危害吗
近几年互联网产业迅速发展，并且为我国创下大笔收益，但是互联网产业只聚集在几个省份，因此不少地区的财政收入还是主要依赖于房地产。截止去年年末，房地产行业有138个上市公司，收益达到2.13万亿，占国民总产值的10%以上。然而这些房地产企业都有一个共同的特点，那就是明显的高负债。其实房企组成的惯常重要条件之一就是“负债”，基本负债率都在98.5%，但是这种做法很有危害。
▲负债是房企典型特征
万达就是一个典型例子王健林曾经拿到过首富的宝座，他旗下的万达集团与房地产企业息息相关，但是在最近几年，王健林有意走上轻资产化的道路。这是因为王健林曾经因为负债过高而被限制高消费，他只能通过变卖资产进行资金回笼。巅峰时期，万达酒店遍布全国，万达商城亦是如此。而且他还涉足了文娱产业，万达院线更是垄断了整个电影行业。而就在2018年的时候，万达的盛景之下千疮百孔，此时负债已经高达4205亿元。到后来，王健林出售了大量酒店，对万达院线的股份也进行了抛售。
▲房企负债增速比例
负债率高是房地产企业的普遍现象高负债其实是这一行业的普遍现象，因为房地产行业周期比较长，在没有完成建设的时候，基本不可能收到回款。大部分开发商需要去向银行贷款，用这笔钱完成建设，随后等待资金回笼，整个过程短一点几个月，长一点可能接近几年。而且在等待的过程当中，也会出现一些意外情况。盖好房子，又要对房子进行出售。随着时间的增长，银行的贷款还需要考虑利息。如果贷款的金额比较大，衍生出来的利息就已经足够惊人，为了维持后续的运转，可能在当前的工程没有回款的时候，就需要进行后续的建设。大部分房地产企业都是这样运作的，因此他们基本上都是高负债。
▲对房企进行合理管控才能一直发展下去
因为资金需求量大，并且资金回收的周期长，这只能让这些企业靠着借贷过日子。王健林之前背的债务特别高，直接成了国家的重点关注对象，为了将负债降到红线之下。万达集团只能将酒店和文娱项目进行打包出售，换回来了六百多亿。和万达一样高负债的房企可不止一个，就根据去年的数据来看，北大资源的负债率最高，以前高达98.5%。接下来是绿地集团，负债率为88.5%。像恒大以及融创都超过了80%，这些集团早就超过了国家划定的红线。
▲债务成为房企的重担
为什么房地产企业需要这么多钱？在进行建设之前，这些房地产企业需要拍卖地皮，而且他们是通过贷款的形式进行支付。随后又是进行建设，在建设的初期就可以对房子进行预售，此时房地产企业可能就已经能拿到钱了。这些拿到的钱一部分用来还贷款，另一部分就为下一个项目做准备。在这个建设过程当中，当前的债务并没有清理干净，而且还进行了新的借贷，这直接让借贷的雪球越滚越大。如果从经济学的层面上来解释，那就是房地产行业普遍存在高杠杆现象。这些大佬利用有限的资金乘以杠杆率去撬动更多的钱，然后投资更大的项目。只是这一做法有很高的风险系数，如果不出现暴雷事故，确实可以实现高收益。但如果资金难以回笼，被债务压垮是分分钟的事。
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