投资|“保交楼”军令状背后：恒大或许并非无路可走( 二 )
恒大集团的发展与万达一样同样契合了中国房地产发展时代的进程。2008年，中国开启了轰轰烈烈的棚户区改造，许家印敏锐地抓住了这一波机会。不过，融资问题是摆在他面前最核心的一个课题。恒大融资史，就是一部与战投龃龉不断、充满曲折的上市故事，也是一部许家印与“战投”近身缠斗的故事。
恒大最初计划的赴港上市时间是2008年3月。时机并不好，许家印撤回了上市计划。问题是：拿了许多地，钱快用光了，如何向投资人交代？
往前推一年，彼时美林连同德意志银行、淡马锡控股认购恒大地产4亿美元可转换优先股，持有1/3的股权，完成首轮融资后恒大地产的市值是12亿美元。
据一篇题为《三年长跑终胜出——中国首富许家印的成人礼》的文章描述，2007年8月，恒大地产以启东恒大金碧天下土地使用权做押，获得瑞信4.3亿美元结构性贷款，年资金成本高达21％。——21%的成本，这与高利贷何异？
随后，新世界发展（00017.HK）主席郑裕彤私人投资旗舰周大福企业，及科威特Global InvestmentHouse基金入局拉了恒大一把。许家印让渡了很多股权。如果2009年上不了市，许家印会面临股份稀释和被迫转让的风险。如果不是2009年国家出台了4万亿的刺激计划，恒大很可能被战投吞噬了。
当资本市场融资功能恢复，恒大地产几乎第一时间抓住了上市窗口。2009年11月，恒大公开募股成功，许家印也彻底摆脱瑞信组织的结构性担保贷款的威逼。
【 投资|“保交楼”军令状背后：恒大或许并非无路可走】“我对很多人都说，拿到我们的钱以后，要拼命地跑，我们的钱都是有利息的，必须创造出多出利息的价值才合算，不然都把自己给输干净了。”时任美林中国负责人蓬钢毫不掩饰的表示。
据《地产》描述，两度香港公开募股，恒大地产和上市前私募也已是精疲力尽。除了德银中途退出外，美林和淡马锡入股届满三年，这几乎是基金退出机制所能容忍的最大时限。上市前私募带来的巨额融资费用也让恒大地产疲于奔命，几轮战投超过20家投资人参与的“董事会政治”也让许家印颇不耐烦。
据描述，德银做砸了这笔交易，两轮投入超过1.9亿美元，只收回1.5亿美元，它对中国房地产业的投资产生了严重的误判。据说，德银后来很不甘心，一度想阻止恒大上市。“战投通过恒大上市挣了十几亿美元，老许给了这么多投资人，他依然是首富。”蓬钢认为，在与资本的赛跑中，许家印取得完胜。
值得一提是，两轮战投入股都包含上市与否和上市期限的挂钩条款，第一轮战投的保底资金回报在15％左右，第二轮战投要求的投资保底回报率则高达50％，如果不能上市成功，恒大地产将被债务淹没，许家印将被迫转让更多的股份。
从这个意义上看，许家印与战投的对赌协议的钱，不是那么好拿的，最终与战投战成平手，而且是共赢，控制权还没有丢掉，确实是完胜。
另外一层意义还在于这个案例粘合了香港各方势力，形成了许家印独特的战投“朋友圈”，比如郑裕彤、时任华人置业（127.HK）主席刘銮雄、英皇主席杨受成、中渝置地（1224）主席张松桥、星岛主席何柱国与长江实业（1.HK）主席李嘉诚也加入热捧。
二、回A故事中断，战投面临“惨重的损失”？在资本的江湖中，许家印收获了无数赞美，同样也遭受了颇多质疑。没关系，许家印最成功的地方可能在于，他有了与战投多年“博弈”的成功经验。
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