总价|多地祭出“指导价”杀手锏，京楼跟不跟？
近期最热的新闻无疑是多个热点城市针对二手房价格出台“指导价”，以广州为例，热点小区在网络找房平台的参考均价超过15万/平方米，而新公布的二手房指导价仅为9.7万元/平方米。银行系统也纷纷表态将按照新的指导价进行二手住房价值核定，这意味着同样一套房子，在指导价实施后，不仅是税费有可能增加，可申请贷款的额度也会因为二手房指导价低于挂牌价而减少。若根据网签交易价格放贷，则卖家同样需要支付更高的首付款。无论如何选择，指导价的实施都意味着二手房交易成本的明显提升，无异于一颗重磅炸弹。
不仅是广州，根据北青-北京头条采访人员的不完全统计，全国范围内，包括深圳、西安、成都、三亚、东莞、宁波、无锡、金华、绍兴、温州、合肥、衢州共13个城市在今年建立了二手房指导价制度。尤其是广州和深圳两个一线城市的加入，让许多人都在猜测，这波调控之风是否一路北吹，京楼市会不会是即将到来的下一个？
看点：京楼一直存在二手房指导价
二手房指导价自从年初在深圳实施后，被普遍视作针对热点城市二手房价格增长过快的杀手锏。十余个城市跟进后，网络上关于北京是否会跟进调控的讨论热度就一直居高不下。
但实际上，京楼最为全国调控的优等生，其楼市政策的覆盖程度优于绝大多数城市。这次出台的二手房参考价，在北京实际上早就有类似的机制。具体分为区域指导价和过户指导价两种。
区域指导价，主要是普通住宅与非普通住宅的分界线，必须同时具备以下三个条件：1、容积率1.0（含）以上；2、建筑面积140㎡（含）以内；3，环线指导价：单价或者总价满足其一即可，五环以内，总价≤468万，单价≤39600元/平方米；五环到六环，总价≤374.4万，单价≤316800元/平方米；六环外，总价≤280.8万，单价≤23760元/平方米。符合条件的普通住宅，贷款比例就会更高，非普则反之。
另一个为过户指导价，实际上也是在参考区域指导价的同时，各个地区甚至各个社区都会根据自身情况有一定的上下浮动，并没有确定的统一标准。查询单个社区最低过户指导价的方式就是到当地的房管局进行查询。
这样针对二手房的指导价，其实早在2011年就已经实施，当时由北京市财政局、地税局、住建委联合发布了《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，确定了对二手房交易指导价实行综合评估，动态调整。当时出台政策的初衷是为了促进改变“阴阳合同”现象，堵塞税收漏洞，被认为是一种合理的调整。
关注：指导价和成交价严重脱节才是调整方向
但十年过去了，楼市的价格体系对比十年前早已发生了明显变化。虽然北京二手房市场已经有指导价，但并不意味着这次针对热点城市二手房的调控与京楼完全无关。
事实上，北京现行的指导价标准和实际成交价存在着严重的脱节，并且随着近年来房价的变化，脱节越加明显。
以德胜门外的新风南里为例，这个社区位于北二至北三环之间，周边教育资源丰富，也是二手房成交活跃的社区。在贝壳找房平台上，房源挂牌价均价在16万元/平方米以上，但根据周边房产经纪人的透露，小区的过户指导价约为4.5万元/平方米。很显然，无论是这个过户指导价还是区域指导价五环以内总价≤468万，单价≤39600元/平方米的标准，都与实际的成交价格相差甚远。
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