保卫战|“三条红线”下房企的安全边界线与利润保卫战( 二 )
规模神话的终结
与利润的下滑相比，安全是更为紧迫的问题。2018年，万科在深圳举办秋季例会上打出“活下去”的标语，并被行业视为一种警示。三年后，“活下去”已然成为行业的现实。
2021年上半年，恒大的毛利和净利润分别为288.4亿元和105.0亿元，比去年同期双双下滑，降幅分别达到57%和29%。恒大称，毛利下降主要是由于交付面积减少和销售均价下降所致。恒大还披露，部分项目因未付款而处于停工状态。
恒大的资金链问题早已为外界所知。这家上半年销售规模达到3566亿元的TOP3房企，近期遭遇了资金困境。除了出让汽车、物业、零售等业务外，恒大还披露，正在寻找战略投资者。
另一家深陷资金困境的房企华夏幸福，也在自救当中。今年上半年，华夏幸福实现销售金额139.7亿元，仅相当于去年同期(415.64亿元)的34%。自今年春节前夕出现债务违约以来，华夏幸福的业务也受到不同程度的影响，并进而影响到业绩表现。
除出售项目、引进战略投资者外，华夏幸福还在推行轻资产战略，从而减少资金沉淀的规模。
4年前，华夏幸福的规模还曾位居行业前十。有分析人士认为，上述两家公司的现状，说明规模已很难成为房地产业的“护城河”。相反，现阶段过度追求规模反而会招致更大的风险。曾因规模扩张过快而出现债务问题的泰禾、蓝光，上半年业绩表现同样不佳。
以“去杠杆”为目的的一系列政策出台，被认为是规模扩张的“大敌”。去年以来，房产融资“三条红线”、房贷“五档管理”等代表性政策陆续出台，楼市正式进入“后杠杆时代”。这些政策既影响到企业的规模扩张，又通过对资金端的“抽血”，令一批企业陷入风险之中。
中指研究院企业研究副总监刘水认为，政策在客观上促使房企加大了销售力度，通过销售回款来弥补现金流的不足，同时也借此实现“降档”，回归安全区。但企业在拿地、投资方面的支出，已不可避免地受到影响。
21世纪经济报道梳理发现，与去年年末相比，多数房企都在年中实现了“降档”，“绿档”和“黄档”房企所占比重也在提升。
但行业的整体风险并未真正下降。前述房企人士表示，今明两年仍是房地产的偿债周期，资金压力会继续存在。与此同时，政策高压会使越来越多的房企面临资金链压力，债务违约和行业并购行为，仍有可能继续高频率出现。
可以确定的是，以规模为主要标尺的行业评判标准，已经不再适用。中南建设董事长陈锦石在业绩会上说，“蛮干我认为没有必要，我们还要理性地适应政策，适应市场，要在公司高质量运营下实现最好。”
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