参考价|深圳楼市另一面：“顶流”受冷遇，法拍房数量增加
来源： 证券时报
深圳二手房市场受参考价的影响成交跌入谷底，新房打新审核从严，小产权、回迁指标房也被严管……2021年的深圳楼市发生了明显变化。这时，一些无处安放的注意力似乎转向了法拍房市场。最近，深圳法拍房市场再被热议，背后的原因又是什么？
“顶流”受冷遇，购房者不着急
法拍房一般是指被法院强制执行拍卖的房屋。大多出现在债务人即房屋权利人无力履行债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，法院将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。尽管多地已经将法拍房纳入限购范围，但作为楼市中的特别存在，热点城市的法拍房市场一度火热。
最近，深圳法拍房再次受到市场关注，最大的原因莫过于几套优质学区房流拍，而且都属于深圳学区房的“顶流”。
8月初，福田百花片区内的长城大厦一套法拍房七折出售还流拍，该房面积为104.7平方米，起拍价1084万元，折合单价每平方米10.4万元，远远低于市场价。8月20日，这套房源二次拍卖终于成交。二拍仅有5人参与，最后以1035万元成交，折合单价每平方米9.89万元，几乎与该楼盘单价每平方米10万元的参考价持平。在一些市场人士看来，法拍房因为潜在风险较大，低于市场价成交属于正常现象，但持平甚至低于参考价成交就有点“不寻常”，对于购房者来说感觉还是有点像“捡漏”。
此外，一套位于福田香蜜湖港中旅花园的房源也遭遇流拍，该房源建筑面积116.94平方米，评估价（起拍价）为1969.88万元，折合单价为每平方米16.85万元。从房子挂上网站到拍卖结束，共吸引了4635人围观，86人设置关注提醒，但最终因无人报名出价导致流拍。
作为深圳楼市“顶流”的优质学区房也遭冷落，采访人员采访了几位长期关注法拍房的购房者，在他们看来，法拍房虽然常被看作是可以捡便宜的地方，但也深受楼市调控的影响。今年以来，深圳楼市调控越来越严，特别是学区房政策不明朗，大学区制度如何执行尚未明确。此外，尽管目前一拍“流拍”的占比并不算高，但作为“顶流”的房源，一拍爆冷流拍后以降价的方式进入二拍，才有买家愿意“下手”，这种现象也值得关注。
8月30日，龙华区壹城中心花园一套法拍房在二拍时成交，最终成交总价约632万元，折合单价约每平方米6.9万元，起拍价为480万元。值得关注的是，该套房源在8月5日一拍时，无人出价而遭遇了流拍。此时，该套房源的起拍价为600万元。也就是说，在第二次挂牌时，这套房源的起拍价降价幅度达120万元。
“最近深圳土拍也发生变化，特别是未来的销售限价下降，但在法拍房市场，流拍的法拍房到二拍后降价的幅度才够猛。”准备购置二手房的购房者胡先生最近特别关注深圳法拍房，“这个时候千万不能有资金问题，万一房子被安排变成法拍房，一套房一次性就会上百万地掉价。”不过，对于像他这样为了自住而关注法拍房的购房者，似乎也不敢因为降价而随便出手，“楼市下行期，购房者普遍观望情绪浓厚，受资金链影响的卖家也坐不住，最近二手房市场上越来越多业主按照参考价卖房，价格跟法拍房也差不多了，所以我不着急出手。”
法拍房源数量增加？
除了“顶流”遭到冷遇，最近深圳法拍房数量也在增加。
采访人员梳理了阿里拍卖上的数据，7月结束拍卖的住宅房源有116套，8月结束拍卖的住宅房源就达到169套。9月，即将拍卖的住宅房源有249套，数量明显增加。一份《2020年深圳市法拍房研究报告》显示，2020年深圳法拍房的挂牌套数2839套，成交1710套。而在2021年上半年，挂牌套数为1750套，成交711套。
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