李女士|郑州二手房房价暴跌？业内：仅个例，整体走向低迷，但学区房依旧“涨势喜人”( 二 )

不止首付额度提高，银行贷款审批时间也变得格外长，整个过户流程以前一个多月就能走完，现在延长多至5个月。贝壳研究院前段时间公布的2020年二手房市场交易周期最长城市中，郑州排名全国第二，房源成交平均周期166天。
“二手房市场近两年都处在一个非常低迷的状态，因为一手房也在开发商手里大量积压卖不动。而一、二手市场是联动的。”刘社分析，“中国改革开放四十年，积累的东西不能被房地产的金融泡沫给消耗掉，现在游戏规则变了。”刘社解释，之前许多开发商在郑州十几个楼盘同时联动，用银行贷款以小博大，如今开发商“蛇吞象”的发展扩张模式行不通了。开发商必须要退回“三条红线”以内，欠债不能超过自有资产的70%，要想再去银行借钱，须得把旧账还了。而开发商要想快速回笼资金还债，保证自己活下去，只能靠降价销售从一众楼盘中杀出重围。“新房市场就在大甩卖，旧房自然也在跟着跌。”刘社说。
政策不断收紧，消费者对房屋投资“下头”，学区房依旧“涨势喜人”
“现在的人不投资了。”李女士感慨道。疫情、洪水影响也是一部分原因。以前人们手里有闲钱就投资，过三四年再转手一卖就能赚钱，2016年和2017年这两年是房价的高点，90平方左右的房子能挣三四十万。现在人们都冷静了。肖先生向采访人员举例，拿附近小区阳光花苑来说，同一小区、同样户型、大小，临路和不临路销售价格就不一样，而且房子还分一到三期，最早2012年最晚2018年，年份也不一样，所以销售价格不能统一而定。“如果户主是2018年房价正高的时候入手，尽管现在房价低迷，户主也不愿意降价销售。”
近两年的房价情况似乎是在一直消化前些年的房价暴涨。“现在的价位，跟2016年、2017年前没暴涨的价位基本一致。”李女士说。当时外地人大批涌入郑州来炒房，掀起全民炒房热，不论户型、大小、楼层，跟炒股一样狂热。现在人们开始变得冷静。国家也一直在呼吁：房子是用来住的，不是用来炒的，要努力实现全体人民住有所居，这是提升老百姓获得感的着力点。
现在房地产问题不仅是经济问题，更是政治问题：人口老龄化问题迫在眼前。“房价如果一直涨，还会影响老百姓生三胎。”刘社指出，这是很现实也是很迫切的原因，三胎三个孩子塞一间房肯定挤，再加上夫妻二人和照顾孩子的爷爷奶奶或者保姆，90平方的房根本住不下。所以房价是必须要控制的，而且按照政策长远发展来看，不会是仅一两年的调整，而是更长时间的、更严格的管控。“因为中国现在也在缓慢地通货膨胀，如果把通货膨胀这些干扰因素过滤掉，就能很清晰地看到房价正在缓慢地下降。”刘社说。
在二手房整体大环境低迷的情况下，学区房关注热度依旧居高不下。今年5月份，郑州市教育局发布义务教育入学政策。2021年郑州市区公办初中招生依然坚持就近入学原则。“学校划片招生、生源就近入学”。民办摇号，公办升温，安居客2020年房价统计数据显示，金水区的交通银行家属院只因临近文化路一小、省实验中学等郑州市顶级学校，尽管是破旧的老小区，凭其优越的学区房位置照样是“涨势喜人”。有中介透露，小区上半年来，单个房源涨幅能达到20万元左右。
学区房何时会为家长“减负”?最近，“双减”政策下，北京西城区首先试水取消学区房，教师100%轮岗，国家收回教育资源重新公平分配，这亦是对于房价的又一次打压。“风向标”已经出现，郑州学区房是否会受到影响，教育资源重新分配是否会成功推行至全国，依然还是未知数。

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