卢文曦|多措并举后上海二手房价格涨幅收窄绿地率|容积率|住宅

8月16日，国家统计局发布70个大中城市房价指数，数据显示，2021年7月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。其中，上海二手房价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.3个百分点。有专家认为，“药方”起效了。
专家口中的“药方”指的是近半年来，尤其是近一个月间，上海出台多重楼市调控政策剑指二手房市场，如：二手房挂牌价格核验、房屋赠与被纳入限购范围、房贷利率上调等。
8月6日，上海楼市再度升级调控新政：二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。
那么，什么是“三价就低”？“三价就低”能否对“阴阳房价”起到打击作用？对二手房市场和购房者又有哪些影响？
二手房申请贷款严格执行“三价就低”原则
8月14日，《中国经济周刊》采访人员走访了沪上部分中介门店，以购房者身份打探网上的挂牌价格是否真实，是否可以通过“阴阳房价”获得更高银行贷款。
某房产中介人员对采访人员说，网上价格和实际价格差不多，卖家急抛的话可能还可以便宜一些，不过最好是全款或公积金贷款客户。至于“阴阳房价”这个肯定行不通，因为已经开始执行“三价就低”原则，他对采访人员说：“个别购房者有意做高房价，以获得更多银行贷款、降低二手房的实际首付比例，但在实际操作中，上海因为有二手房指导价的存在，再加上有‘三价就低’原则，以后会很难。”
“三价就低”中的三价即合同网签价、银行评估价、涉税评估价。
【卢文曦|多措并举后上海二手房价格涨幅收窄】合同网签价：是指房屋买卖在过户之前，要在“网上房地产”系统录入网签合同，网签合同的定价由卖家与买家商定而成。
涉税评估价：主要是由房产交易中心评估，所缴纳的税费都是以交易中心评估价格为标准。
银行评估价：是签订贷款合同之后，银行找其信任的评估公司评估所交易房产的资产价值。
上海中原地产首席分析师卢文曦分析认为，通常自住型买家不会有意抬升网签价格，一来，缴纳税费高；二来，合同价和实际成交价不一致本身就是“阴阳”合同的违规动作。但如果是炒房客，可能会为了获得更高的杠杆，甘冒风险以身试法。
“比如一套实际交易价格为500万元的房源，按正常操作，首套贷款可以贷325万元。但是网签价格写到550万元，贷款就可以贷到358万元，这样算来就可以降低首付，但这种操作，其实是违规的。按照新规，即便网签价格写到550万元，但是交易中心涉税评估价只有480万元,那么贷款只能按480万元的标准来，首套房贷最多贷312万元。”卢文曦举例说道。
卢文曦进一步解释道，合同网签价、涉税评估价、银行评估价是基于不同部门各自不同目的得出的价格，因此价格之间有较大落差。一般情况下，三个价格中涉税评估价最低，银行评估价最高，合同网签价介于二者之间。买家可能会利用不一样的价格标准尽可能获得更多利益。新的二手房贷款规则封堵了中间的漏洞，让一些做高房价以获取银行更多贷款的行为无法实施。
北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪律师接受《中国经济周刊》采访人员采访时说，由于长期以来房价高企，致使房屋交易的税费成本也很高。由此衍生出来，往往房屋买卖双方会倾向于签订所谓“阴阳合同”，房屋备案缴纳税费时使用一个价格，实际成交时使用另一个价格，然后以装修补偿等名义予以补足差价。购房人非法规避房屋交易税费的行为，实际上损害了国家税费征收，也会扰乱正常的房产交易秩序。

卢文曦|多措并举后上海二手房价格涨幅收窄

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