百货|2021商业地产趋势：头部聚集效应明显 关停并转成新选择
来源： 凤凰网房产杭州站
2021年已行至中局，上半年，商业地产领域复苏势头良好，不少商业项目扎堆开业。不过，由此而造成购物中心同质化严重，增速逐渐放缓，竞争进一步加剧，项目方运营压力增大，精细化运营成为购物中心下一步业绩增长的关键所在。
未雨绸缪，笔者从宏观形势、产业形势等角度并结合相关的数据，来解读一下今年商业地产的趋势，仅供业内参考。
宏观形势：
（1）市场红利越来越少：人口红利成为过去、城镇化接近尾声或趋缓，房住不炒、商业去房地产化成为大趋势；
（2）商业供给量偏大，人均面积超过警戒线0.3平米，商业存量市场与增量市场并存装填；
（3）受全球疫情影响，集中线下消费模式成为政府管制方向，宅经济、线上消费、互联网办公等成为疫情之下最大的消费增长点，线下零售消费尤其是非刚需方面的服装业态消费，下滑势头最明显。
产业形势：
（1）招商越来越难，降低租金、增加装补、联营扣点等通过降低招商门槛，然而获得满铺开业难度越来越大，甚至很多项目延期开业、无法开业；
（2）商业开业红利越来越少，开业即进入客流销售双低的困难场。开业蜜月期越来越短，从5年前的3个月，到2年前的1个月，在去年开业中甚至缩短至3天；
（3）竞争：存量市场越来越大、商业竞争趋向贴身肉搏、内容同质化；
（4）商家：租售比越来越高、线上替代性越来越强、开店越来越谨慎、市场倒挂成为买方市场。
一、 从行业维度来看：大者恒大，头部企业集中越来越高。
（1） 项目持有集中度：总体提高但增幅减缓
行业前三十强仍然占据半壁江山，而且以2020年开业数量来看更是遥遥领先。
数据显示，TOP15榜中的知名开发商2021年拟开业量达219个，占总开业量约12%，体现行业头部企业聚集效应愈发明显。
（2）降维扩张成为领先头部企业的品牌发展策略
主打万象城高档定位的华润置地，扩展市场份额开辟了万象汇/五彩城品牌，主打中档消费，正在加快并购和开店速度。比如已开业的北京五彩城、深圳布吉万象汇、扬州万象汇，正在筹备的南京2家万象汇（桥北万象汇已经开业）。
在得到万科集团支持的印力集团，一方面发力超大规模标杆产品印象城MEGA，同步加大力度扩张中档定位的印象汇系列。
(3)商业势力三分天下
专业购物中心开发商主要分为还是央企（如华润置地、大悦城地产、金茂地产）和外资企业（如凯德、太古、新鸿基、恒隆、瑞安、嘉里）以及民营巨头（如万达、印力、龙湖、新城、爱琴海等）的天下。
而以住宅为主业的万科、世茂、中海等集团也均加大了购物中心的开发，使得住宅开发商和购物中心开发商的边界越来越难区分。
(4)甲方转乙方，轻资产成为头部企业的扩张策略
中国商业发展进入下半场，迈入存量和大资管时代，凯德、万达、新城、爱琴海等以自己的态度“轻装上阵”。进入存量时代的商业地产市场，不再全盘奉行传统开发持有的重资产模式，尤其在当今去房地产化形势下，转而开始探索轻资产模式。
如何有效的进行资产管理，在保持较低风险水平的同时实现效益最大化，成为标杆房企未来发展战略的核心。
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