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普陀|北方十城楼市分析：这几个城市要重点关注( 二 )


2015年探底 ， 2016年开始回暖 ， 房价上涨 。
但济南是一直到2017年到达顶部 ， 二手房均价已翻一番 ， 上涨乏力 ， 到2018年小阳春惯性微涨之后 ， 济南房价进入回调周期 ， 持续至今 。
而青岛则一直上涨到2018年青岛上合峰会召开 ， 那时的青岛二手房均价都翻了两番 。
一直到年中青岛房价才进入回调周期 ， 持续至今 。
尽管去年 ， 青岛各种小动作不断 ， 但房价依旧无力回天 ， 说到底还是回调得不够彻底 。
但今年的情况呢？
7月份的成交量虽然同比下降， 但今年楼市总体还算平稳 。

关键是 ， 青岛房价已经开始反弹了 。
根据官方的数据显示 ， 青岛新房连涨8个月 ， 二手房也连涨了6个月 。

具体分区域来看 ， 市中心很明显已经筑底反弹 ， 但郊区由于库存大 ， 目前依旧没有逃出下跌的阴霾 。
其实这一轮上涨都是从市中心开始启动 ， 再逐渐蔓延开的 ， 青岛也不例外 。
目前青岛的利率在5.4% ， 不算高了 ， 加上经过3年调整 ， 青岛市场基本没有投资客 ， 非常稳健 ， 刚需们可以抓紧机会上车 。
真是巧了 ， 济南的情况也大同小异 。
甚至比青岛还要好些 ， 据克而瑞数据显示 ， 通过近十年的网签数据来看 ， 今年上半年网签量仅次于2016年上半年 。

目前新房市场已经出现供应偏紧的情况 ， 供应少 ， 去化自然快 。
现在济南新房也已经连涨了7个月 ， 不少新房都在暗地里涨价 。
相比新房 ， 济南的二手市场还没有启动 ， 但大家也不用担心 。
如果新房货量紧缺 ， 刚需也会转向买二手 ， 尤其是东部 ， 新盘少的可怜 。
要是买不到称心的新房 ， 刚需大可在这里淘一些优质二手房 。

哈尔滨、长春
哈尔滨上一轮行情2017年微涨 ， 2018才真正起步 ， 那年我去哈尔滨调研 ， 当时就判断哈尔滨房价很快将迎来大涨 。

很多人不以为然 ， 觉得哈尔滨人口流出 ， 经济也差 ， 房价很难大涨 ， 我的依据其实很简单 ， 就是政府半年都不供地 ， 市场供给很快将断层 ， 供不应求房价必然上涨 。

果然后面房价连涨3年 ， 热点片区房价也从8000涨到1.8万/平 ， 一直到2020年结束 。
去年12月哈尔滨就喊着受不了 ， 通过鼓励房企降价 ， 放宽公积金贷款政策等手段来救市 。
但市场就是买涨不买跌的 。
从成交量来看 ， 今年上半年哈尔滨市场的新房成绩单只能说很一般 ， 和去年相差不大 ， 整体呈现供大于求的态势 ， 目前的去化周期高达36个月 。

7月份哈尔滨新房成交继续爆冷 ， 共成交4015套 ， 成交面积同比下降32% ， 环比下降7% 。
8月份首周哈尔滨新房成交均价为8886元/㎡ ， 甚至跌至万元以下 ， 环比下降16% 。

哈尔滨的土地供应总是喜欢大起大落 ， 所以也容易引发房价大涨大跌 ， 前两年供应太多了 ， 所以目前市场回调也远远没到位 。
和哈尔滨同样是难兄难弟的还有东北老乡：长春 。
去年8月长春还因为房价、地价不稳被住建部约谈 ， 9月份长春就出台了“长8条”：限地价+限房价+限贷 。
没想到这一调控直接把长春楼市拍个半死 。
目前的长春楼市现状：
备案价9折卖房、
买房送车位、首付分期5年60期！
更有腰斩 ， 骨折卖房的故事轮番上演……
7月份长春新房成交56.5万m2 ， 环比下降10% ， 同比下降37%；
成交均价10379元/m2 ， 环比上升0% ， 同比下降2% 。

从成交量来看 ， 今年长春的新房成交量已经无法和去年相比 。
而且也是处于供过于求的态势 ， 目前新房库存去化周期高达19个月 。

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