模式|产业园有哪些核心开发盈利模式？( 三 ) 房地产|基金

（2）投资回报盈利。开发商充分发挥对入驻企业熟悉的优势，采用投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化培育，形成既当“房东”又当“股东”的模式，待企业成长上市或并购后获得资本增值。
（3）基金管理收入。开发商参与管理发行的投资基金，作为GP（一般合伙人）或其股东，可以获得基金管理费和业绩提成方面的相关收益。

“并购+退出”运作模式
“并购+退出”运作模式是指先收购被低估的核心物业资产，然后进行运营管理提升，实现物业资产升值，随后通过出售、ABS、REITS等多种模式实现退出。投资方一般通过基金募集资金，然后收购物业后改善运营管理，当物业能产生稳定的现金流时，通过出售、ABS、REITS等方式进行资本化运作实现退出，完成一轮资本循环而进入下一轮投资。新加坡凯德集团正是如此，构建了一个以基金实现投资而通过REITS价值变现的稳定收益模式。
此类运作模式的典型代表为黑石集团。黑石集团是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，旗下的房地产基金成立于1992年，经过20多年的扩张，已经成为世界最大的房地产私募股权公司。黑石房地产投资基金核心投资理念是：买入、修复、卖出。也就是先收购有潜力、被低估的核心物业资产;然后迅速解决其所面临核心问题，改善管理水平，提升运营能力，实现物业资产升值；而一旦问题解决，黑石会在最佳时机套现，将其出售给保险公司、REITS公司或主权基金等长期投资人。在英国伦敦奇斯威克园区的操作中，黑石于2011年初以4.8亿英镑买下，经过“买入-修复-卖出”之后，于2014年1月以8亿英镑卖给中投，净赚了52%的收益。
在“并购+退出”运作模式下，投资方可通过以下二种方式盈利：
（1）物业租赁收益。无论是收购物业还是新建物业，都要进行运营管理提升，将物业出租，赚取稳定的现金流。其中，较高的物业出租率是获取稳定租金的基础，也是物业资产升值进行资本化运作的基础。
（2）物业资本化增值收益。一般而言，通过物业租赁需要10年左右的时间回收成本，为提高资金周转速度以实现快速滚动开发，必须对成熟的物业进行资本化运作，通过出售、ABS、REITS等多种模式，不仅可以缩短资金回收期，还能使投资方获得额外的物业增值收益。

产业运营服务模式
产业运营服务模式是指运营方因具有大量产业资源，结合地方政府招商引资需求，进行创业空间或产业基地的建设和运营管理的模式。这一模式比较适合投资机构和产业集团。如投资机构主业是投资，对某些产业有着深入研究，同时每年都会投资一定数量企业，还有机会接触到大量优质企业，而这些产业资源正好可以满足地方政府强烈的招商引资核心诉求。常规模式是地方政府以低价或免费给予运营方一定空间的物业，运营方以加速器、孵化器或众创空间等名义来寻找企业入驻，而企业入驻缴纳的租金则全部由运营方享有。拓展模式是运营方以产业基地或创新基地等名义直接进行产业园的开发、建设和运营，包含产业园规划建设、企业招商入驻、专业运营服务等业务环节。
此类运作模式的典型代表为力合科创。力合科创集团重点布局高新科技领域，投资覆盖了天使、VC 、PE、定增、并购等全阶段，在国内重点城市建立了8个创新基地、15个孵化器，与研究院共同在北美、欧洲等地建立了6大海外创新中心。经过20年的发展，力合科创集团累计孵化服务企业2500多家，培育上市公司22家、新三板挂牌企业50多家以及众多明星科技项目。2018年力合科创最核心的园区载体销售收入，金额达到了5.12亿元，占到当年营业收入的56.33%。2019年10月，上市公司通产丽星(002243.SZ)全资收购力合科创过会，力合科创作价55亿装入上市公司，成功实现了自身的资本化运作。

模式|产业园有哪些核心开发盈利模式？( 三 )

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