模式|产业园有哪些核心开发盈利模式？( 二 ) 房地产|基金

（1）一级开发获利。开发商代替政府从事区域一级开发如九通一平、公共设施建设等，可以获得土地出让收入或获得相关开发建设费用的政府利息收益。
（2）招商引资返还收入。园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的一定比例返还。
（3）配套房地产开发收入。开发商获取配套房地产用地进行二级开发，通过销售房产而获利。房地产开发销售收入已成为产业综合开发模式下的重要收入来源，如2019年，华夏幸福房地产开发签约销售额1027.94亿元，占比70.8%。

专业服务运营模式
专业服务运营模式是指开发商除一二级开发外，提供更完善的规划、招商、物业、企业外包等专业增值服务。开发商向园区服务运营商转型，从开发到运营、从增量到存量、从载体到服务，通过提供人才、金融、技术、信息、市场、商务、政策等增值性服务，建立产业配套服务体系，打造以企业为核心的良好产业生态环境。
此类运作模式的典型代表为亿达中国。亿达中国已从初级阶段租售服务到行政服务的阶段，再从BOT模式的定制阶段到全产业链的整合服务，直至今天的保姆式服务，其成功将园区开发和运营职能剥离，进而更专注以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式。亿达中国深耕大连、武汉，重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活跃区，先后开发和运营了40多个商务园项目，积累了丰富的商务园区开发运营和服务管理经验，形成了独特的商业模式和产业优势。亿达中国于2014年在香港联交所主板上市。
在专业服务运营模式下，开发商可通过以下二种方式盈利：
（1）一二级开发获利。随着轻资产运营的成熟，资源、客户、品牌不断累积，通过成功的项目运营赢取当地政府及产业客户良好口碑。而产业园区是个复杂系统，不具备足够体量的土地储备和可供租售物业，是没有话语权和主导权的，因此服务运营商在以轻资产方式增加盈利点，降低经营风险的同时，也可通过一二级土地开发获利。
（2）提供专业增值服务获利。专业服务运营模式可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局，可以快速新增可协同园区而实现规模效应，同时还易于培育新的增值服务营收增长点。

“产业+投资”运作模式
“产业+投资”运作模式是指开发商除一二级开发外，同时还对园区内企业进行投资入股的业务模式。开发商不仅将资金投向产业地产，一般还会参与募集成立产业园投资基金，同时将资金投向具有市场前景的创新企业。这种方式有利于吸引大批创新企业入驻产业园，而同时股权投资也能在未来实现资本增值。
此类运作模式的典型代表为张江高科。张江高科提出以“科技投行”为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。张江高科大力推动产业投资，重点实现从天使、VC、PE到并购的全阶段投资布局，针对不同企业在不同时期的融资需求，公司以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资。2018年张江高科营业收入11.48亿元，其中投资收入贡献接近40%，利润贡献超过50%，强化了投资在营收和利润贡献中的重要地位。
在“产业+投资”运作模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：
（1）产业园运作盈利。产业园业务仍为开发商主要业务之一，与传统地产开发模式和产业综合开发模式类似，开发商也可通过出让产业园土地、租售物业获得收益。

模式|产业园有哪些核心开发盈利模式？( 二 )

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