富力看重减债 称一年达标一条红线（实录）|观点直击 | 陈志濠( 二 )
【 富力看重减债 称一年达标一条红线（实录）|观点直击 | 陈志濠】旧改倾斜
富力是首个表明在土地层面全面转向城市更新的中大型房企。
为了将更多资金放在降负债上，富力今年上半年继续奉行尽量不拿地的原则。资料显示，富力期内仅新购入4幅土地，新增权益可售面积仅55.5万平方米，共花费约19.5亿元。
而4个项目当中，又有三个项目来自城市更新转化，为武汉江夏项目住宅地块、商业地块和宝鸡太白山项目，唯一的招拍挂项目坐落于临汾。由于大多数项目来自旧改转化，它们的平均地价也较低，录得3500元/平方米。而富力预计的售价为14400元/平方米。
富力今年上半年拿地销售比仅为4%，管理层给出的理由是：“减少买地以保障充足的流动性。”
富力的底气来自于足够数量的土储，且权益比例位居行业前列。截至期末，富力拥有总可售面积5552万平方米的土储，其中权益可售面积占91%，平均地价为2700元/平方米。
这还未算上城市更新，作为富力目前最为倚重的土地获取方式。截至2021年上半年，富力未来可供发展的已签约旧改项目达58个，可售面积3700万平方米，可售货值超1万亿元。它们有98%位于一线及二线城市，而78%位于大湾区。
富力的转化计划是在未来2年到2年半，集中转化800万平方米旧改，释放2400亿元货值。
“今年和明年的任务是转化大约一半左右。”李思廉在投资者会进一步透露，2022年底应该能够完成40%左右的目标。
以下为广州富力地产股份有限公司2021年中期业绩会问答实录节选：
现场提问：三道红线方面，暂时处理情况如何？减债措施有哪些？公司未来在旧改和买地方面的策略是怎么样的？
李启明：关于总债务和财务状况，其实红线都是徘徊在减债的速度，以及大幅去更改本身的结构和财务结构。从去年到现在来说，其实每一个季度和每一个半年，都是降低300多亿的债务，有些是借新还旧。
整体红线来说，公司希望达到一至两条，然后明年三条是长远目标，这个目标去年就制定了，具体就看执行。外围市场多多少少会影响整个债务市场，发的量以及利息成本都可能因为其它因素影响到市场。我们的目标是减债为主或者红线达标为主，希望做回公司本身的业务，包括卖楼、收款，以及结账、预售，未来产生的现金流帮我们减债。
目前现金流的比例，对于未来12个月，除了公司去物色一些新的融资渠道，都会以卖楼、结账、收款为主，增加现金流，继续往红线目标和以降总债务为主，这是大方向。市场并不是公司能控制的，主要还是以现金流目标为主。
旧改和买地的策略，公司手头上的土地储备已经有5500万平方米左右，足够未来4-5年的发展。我们发展的时间、开发会跟上市场的需求。
陈志濠：公司的主要目的“三条红线”还是降总债务。去年到今年也降得不少了，这会帮到“三条红线”指标。有几个指标可能需要一点时间去实行，包括刚才讲的收款、还债。
根据到期日去还，还完之后才会减总债务，达到红线，这也是今年其中一个目标，但未来12个月以“三道红线”为目标。
我们的计划是每一年降一条线，2021年一条，2022年一条，2023年一条。
现场提问：公司计划是说每一年都将一条变绿，今年计划先将哪一条变绿？
陈志濠：今年首先是净负债率，集团现时的净负债率约为123%，与达标的100%相差不远。
现场提问：今年降总债务的目标是多少？
管理层：刚才讲到的300亿，有一些是借还新旧的，每半年都是降100-200亿元，速度也因应销售和收盘，所以下半年也是按照100-200亿元的区间，也是可以达到其中一条。
推荐阅读
- 富力|碧桂园拟近100亿“接盘”富力子公司 富力两董事长自掏80亿港元紧急输血
- 物业|先拿100亿投资万达，再拿100亿收购富力物业，手上还有1800亿现金
- 持股|际华资管状告富力（北京）地产等，案由系合同纠纷
- 富力地产|没卖地的新市府板块，2022年还“香”吗？
- 富力地产|房企融资偿债新境界！富力地产发公告了
- 富力地产|过年回婆家看婆婆新盖的楼房，只看客厅就够气派的，但我住不下！
- 北京商报讯|富力地产2021年权益合约销售1202亿元 完成年度目标80.13%
- 权益合约|富力地产(02777)2021年权益合约销售额1202亿元
- 富力地产|一旦你沾染了这5大“恶习”，有钱也一样买不到房子，你不信吗？
- 富力地产|富力老板不听王石劝，曾出资199亿拿下万达酒店，现负债3177亿