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富力看重减债 称一年达标一条红线（实录）|观点直击 | 陈志濠

观点地产网 房地产开发商目前不约而同地达成了一种共识：要保证财务的稳定，并达到监管指标。
如果说2020年大家还普遍抱有一丝幻想，那么2021年在各种调控政策倒逼下，房企们就必须付诸行动，来为房地产行业去杠杆贡献一份力。
用富力集团董事长李思廉的话说，就是“所有的公司都在拼命地提高现金流，不要爆雷”。
老牌房企富力集团在2019年中就意识到危险的存在，改变了经营节奏和策略，确定了保守的基调。其首先表示要暂缓拿地，后在2020年初首次提出降负债的具体目标。但截至目前，富力仍是红档企业。
富力必须要更加努力。
“未来12个月以三道红线为目标。”富力管理层称，公司未来12个月将着重就现金流、持续减债两方面去精细化管理。
去库存
为达到以上目标，其他方面似乎都是能作战略性放弃的。从毛利率表现上，便能看到富力的决心。
资料显示，富力截至半年度营业收入增加了18%到394.9亿元，毛利录得85.7亿元，整体毛利率21.7%，较2020年全年下降3.5个百分点。如果只看物业销售部分的毛利仍为22.3%。
同时，富力的毛利率，在2020年实际上已经较2019年下跌了9.7个百分点。原因在于富力在2020年开始折价清理了大量的存货。按照管理层说法，其中2020年库存卖了205亿元，这部分收入毛利率大约为14%。
回头看今年的情况，富力今年在交付结转方面十分卖力，半年内就确认了410万平方米的物业面积，较去年同期增长22%。但去库存的力度也更大了，2020年上半年，富力确认销售里有39%是来自库存，而今年的比例是64%。
“我们现在的库存很多都是停车位、商铺，以去化为主，当地政府也是支持的。”李思廉就透露这些以前不容易卖的库存大多位于三四线等低线城市，平均毛利率只有20%左右。
不过好消息是，富力上半年入账的均价仍有所提升，从2020年的8600元/平方米稍微提升至8800元/平方米。这预示着富力正从去库存的压力中爬起。
截至今年7月底，富力已锁定的协议销售额约1400亿元或1340万平方米（800-900亿元及880万平方米将在2021年内完成结转），平均销售均价为10400元/平方米。另富力今年上半年的权益销售方面，销售均价也攀升到13400元/平方米。
富力目前依靠旧改将土地储备往一二线城市靠拢，未来随着项目的陆续推售，将对富力的结转提供帮助。李思廉表示，公司全年的毛利率将控制在25%-30%之间。管理层介绍，公司今年新交楼项目毛利率也有29.9%。
重要任务
促销售去库存是富力降负债的其中一条重要方法。除此之外，富力还将通过债务借新还旧、出售投资性物业等方法来达成达线任务，“通过卖楼、收款，以及结账、预售，产生的现金流帮我们减债。”
“我们还是埋头在卖自己手上的东西。”参与了投资者会的人士分享称，李思廉就表示以前累积下来的已经建成的收租物业，包括酒店、写字楼、餐厅等，这些项目富力都愿意出售。
“仅靠卖楼这种最原始的做法可能追不上现在对现金流的要求。”李思廉对投资者说，因此在项目层面、在投资物业层面，富力都在加强力度去出售，在“高强度洽谈”中。
据了解，截至2021年上半年，富力运营中的投资物业总建筑面积为188万平方米，未来规划中投资物业组合总建面则为252万平方米。
总的来说，富力达成“三道红线”的主要思路是降总债务。资料显示，期内富力总债务从2020年末的3501.8亿元降低至3317.8亿元，降低了184亿元。“每半年都是（降低）100-200亿元。”管理层称，下半年富力也将降低100-200亿元总负债。
由此，富力有望在2021年末将净负债率降低至100%以下，目前该数据为123%。按照计划，富力将每一年有一条线达标，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”

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