宋都股份|集中供地下，房企为提高拿地成功率积极达成合作
来源： 中房网
作为2021年房地产行业的新生事物，“集中供地”从根本上改变了试点城市土地市场的运行逻辑。22个试点城市由此进入了土地市场的发展新阶段，企业拿地逻辑、策略、竞争格局也由此改变。至6月末，首轮集中供地土拍均已结束，新阶段下土地市场的特征和走向逐渐明朗。
在当前房企竞争压力持续下，房企合作拿地的现象越来越普遍。在集中供地中，部分房企为了缓解在多地铺开拿地的资金压力，以及降低新开拓城市的风险，开始选择与其他房企进行集团层面的战略合作，在部分区域拿地开发上进行合作，共享资源，优势互补。
从房企的合作情况来看，主要聚焦各自优势区域的合作，区域主要以长三角、粤港澳大湾区、以及部分中西部热点城市等为主。
我们认为，集中供地下房企在热点区域的竞争将更加激烈，房企进行合作可以增大拿地优势，实现抱团取暖，也可以抵御风险，但应警惕合作方临时变卦，项目开发沟通存在分歧，因磨合不善导致的项目推进速度缓慢等多种问题。
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??重点城市集中土拍热度不减
随着上海、武汉两城完成首批集中供地结束，22个重点城市首轮集中供地土拍均已结束，新阶段下土地市场的特征和走向逐渐明朗。
两集中新政之下，各地市场表现不一，但热度分化成为常态，一方面，高溢价地块频频涌现，典型如重庆，由于不限价，溢价率水平居于最高位，高达43%，22宗地成交溢价率超过50%，占成交地块的48%，其中招商蛇口竞得的沙坪坝区西永组团Ah标准分区商住地溢价率更是高达130%。另外，斩获首批集中供地出让金榜首的杭州市场热度也居高不下，57宗涉宅地中有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例，部分地块自持比例竟然高达40%，近20个板块创下地价新高，市场热度持续高涨。
图 22个重点城市首批集中土拍溢价率与流拍率
数据来源：CRIC整理
除重庆、杭州两城以外，首批集中出让地块较少的厦门、深圳市场热度也居高不下，两城整体溢价率均在30%左右，以厦门为例，5宗地块均成功出让，其中湖里、思明地块、集美地块均竞拍到达上限价格，进入竞配建阶段，最终湖里和思明地块分别被建发、国贸&中海竞得，加上竞配建，两地隐形楼面价都超过了6万元/㎡之间，实际溢价率也均超过55%，房企竞争异常激烈。
相比之下，长春、天津、青岛等北方城市市场热度相对较低，尤其是青岛，溢价率仅有2%。与低溢价率如影随形的还有较高的流拍率，譬如长春50宗涉宅地，有10宗撤牌、2宗流拍，流拍率达24%，是重点城市首轮土拍中流拍率最高的城市。不仅如此，长春日前已完成第二轮集中出让，流拍率更是高达38%，超九成地块底价成交，市场再度遇冷。
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??房企积极在集团层面达成战略合作
与此同时，大规模集中供地，对房企前期资金筹集、调配能力提出更大挑战，如何在有限资金池和规则框架内增加参拍频率，提高拿地成功率，同时又能减少对自有资金的占用，是横亘在房企眼前一道难题；此外，在竞争压力加大利润空间被压缩下，对后期的项目建设研发以及成本控制上也提出更大的要求。
在此情况下，在部分重点城市中，如广州、重庆、北京、南京等，房企进行联合拿地，同时也有部分房企为应对集中供地，与其他房企在集团层面达成了进行战略合作。如越秀4月以来，分别与滨江集团、龙光集团、仁恒置地以及紫薇地产达成战略合作，以应对越来越激烈的土地市场；武汉城建则分别联手首创置业、招商蛇口、中国金茂达成了战略合作；在7月12日，绿地控股与保利置业进行签约。
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