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二手房|这家大房企缺钱，把自己家的总部大楼卖了( 三 )


孙宏斌曾经在公开场合解释过 ， “我们的钱是卖出来的 。 ”
从刚结束的杭州土拍盛宴可以看出 ， 道理大家都知道 。
首批集中供地的57宗地块被抢光了 ， 比预期的还要热烈 。 其中有44宗地达到封顶价 ， 最高自持比例达到40% ， 也就是说这部分不能卖 ， 只能自己拿着 。
谁都知道这会对日后的利润造成挤压 ， 但是没有人停下来 。 原因很简单 ， 除了是长三角的战略高地以外 ， 还因为杭州的房子好卖 ， 能贡献销售额 ， 也能快速变现 。
去年年底 ， 融创的流动负债为6839亿 ， 仍占总负债超过73% 。
但却从踩中三条红线快速降到只剩一条 ， 这与其较强的资产流动性有很大关系 。 对比今年业绩发布会孙宏斌说“三条红线以后就不用担心我的负债率” ， 去年这个时候说“不该拿的地不拿” ， 他似乎很明显松了一口气 。 松下来的这口气 ， 成了今年4月以来融创在并购市场和土地市场双活跃的底气 。
孙宏斌们的机会“接下来的一两年 ， 行业内的并购会加剧 。 ”柏文喜判断 ， 涉房贷款集中管理、土地集中出让以及各地调控措施的强化 ， 会让一些真实负债较高、转型调整较慢、周转速度下降的企业触发流动性危机 。
“真实负债高” ， 是指很多房企的债 ， 被藏了起来 ， 财务报表上的成绩 ， 是被美颜过的 ， 这是业内明摆着的秘密 。
根据克而瑞的统计 ， 2020年末67家房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为66.04% ， 同比大幅下降了12.5个百分点 ， 下降幅度是近三年来新高 。
同策研究院选取了前50的房企 ， 16家房企踩线数目下降1位 ， 4家房企实现了两个越线指标的优化 ， 1家房企“由红转绿” ， 踩中三条红线的房企由年中7家减少到就剩恒大和富力两家 ， 占比4% 。
看起来房企们通过加快卖房和周转、谨慎拿地、卖卖卖等等方法 ， 降负债很有效 ， 但这不是事实的全部 。
三道红线中蓝光发展也只踩了一条 ， 但据此前媒体报道 ， 一位曾实地调研过蓝光的金融机构人士称 ， 蓝光发展少数股东权益中 ， 约有25%为金融机构的明股实债 ， 这部分隐形债务的融资成本达到了12% 。
还有更显眼的20强房企金科 。
从踩中两道红线 ， 到2020年年底全部过关 ， 金科只用了几个月的时间 。
少数股东权益占净资产的比例远高于少数股东损益占净利润的比例 ， 明股实债的可能性极大；此外把多家子公司转移至合并报表之外 ， 通过提供担保、抽调资金的方式 ， 也被视为是规避债务的手法 。
通常房企主要是通过明股实债、永续债、将控股子公司变为非并表的联营子公司等各种方式将债务隐藏或者表外化 ， 一是为了让各项表观财务指标看起来更好看以提升资信评级来获取融资优势 ， 或者为了达到和符合监管指标要求 。
其他向监管规则靠拢的房企 ， 也都多多少少用了些“技术” 。
三项指标中 ， 房企逃离红线大多是通过净资产负债率和现金短债比 ， 而据统计 ， 目前剔除预收账款后的资产负债率未达标率 ， 仍然占到六成 。
为什么？
因为不像其他两项 ， 通过减小分子、扩大分母就能实现 ， 而是涉及到总负债、总资产等等非常复杂的各项 ， 简单理解就是需要调整好多项才能变动一点点 ， 所以短期内从红线里跨出来 ， 很难 。
这些被藏起来的债 ， 就像皮肤上的瑕疵被化妆品遮盖起来 ， 如果自身的皮肤状况没办法得到改善 ， 总有遮不住的一天 。
而且 ， 爱美的人们都知道 ， 当皮肤出现问题的时候 ， 过多地“遮瑕” ， 会让情况更糟糕 ， 对于想藏债的房企来讲 ， 道理也是如此 。

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