开发商|商业地产项目运营管理全流程( 五 )
1 当地户外广告类型、具体位置、制作价格、发行价格、受众群体；
2 当地纸媒类广告发行价格、发行频率、受众群体、发行量、覆盖面；
3 当地电媒类广告发行价格、发行频率、受众群体发行量、覆盖面；
4 当地主流网络广告、点击量、受众群体、网络广告发布价格；
5 当地广告公司综合了解、各种印刷品制作价格调研。
分析
项目立地及经济技术指标分析：
1 项目经济技术指标分析；
2 道路类别及交通状况分析；
3 项目地块自然及社会条件分析；
4 项目周边环境及公共建设施分析；
5 项目周边经济条件分析。
定量分析：
1 有效量甄别；
2 各个总量汇总（总建筑面积、总使用面积、铺位规格、各业态）；
3 价格波动（产权售价、使用权售价、租金价格、转让费价格）；
4 各业态有效支撑换算。
定性分析：
1定性汇总；
2比例分析；
3特性分析。
典型性商业分析：
典型性商业特性分析、硬件优劣分析、营销模式分析、业态功能分区分析、与本案的关系分析、未来发展分析、租售价格分析、管理模式及现状分析、楼层分布分析、铺位规格分析。
竞争对手分析：
竞争对手竞争特性分析、差异化分析、竞争优势及机会分析、推广方式分析、推广渠道分析、推广频率分析。
项目SWOT分析：
项目目前发展所存在优势、劣势、机会、威胁；
项目十三
参数分析：
时机性、进程性、地段性、规模性、布局性、硬件性、稳定性、人气、资源性、竞争与傔容性、商圈、人口、人性。
定位
项目市场定位：
1 项目形象定位；
2 项目理念定位。
产品定位：
1 业态分布及配比定位；
2 功能分区定位；
3 价格定位（租凭价格、销售价格、使用权价格及押金）；
4 各业态铺位规格；
5 配套定位。
建筑定位：
柱网、动线、设备、层高、结构、装修要求、外立面定位。
客群定位：
1 目标购买者定位；
2 目标经营者定位；
3 目标消费者定位；
4 主力店（大客户）定位；
5 服务业态定位。
建筑
概念
设计
总体规划设计：
1 整体规划方案简介；
2 总平面图；
3 建筑结构图；
4 剖面图；
5 鸟橄图
6 总体交通组织图；
概念效果设计：
1 外立面效果设计；（夜景和日景）；
2 中庭效果设计；
3 内部装修效果设计；
4 各业态及配套室内概念设计；
5 景观设计。
建筑面积设计：
1 各楼层内部平面分割设计；
2 功能分区设计。
动线设计：
内部和外部交通组织设计（人流和车流动线）。
财务分析
1项目投入成本估算及资金分配；
2项目回款模式（租售比）；
3项目回款进度；
4项目静态、动态总收入估算；
5盈亏平衡分析；
6敏感性分析；
7投资回报率估算；
8财务风险评估及回避。
营销计划
营销现状解析
1 营销环境分析；
2 竞争对手分析；
营销理念
1 营销原则；
2 营销模式；（营销方式、租售比建议）
营销策略安排
1 营销产品包装；
2 营销对象；
3 营销渠道；
4 价格策略；
5 促销策略。
营销组织安排
1 营销团队搭建；
2 人员管理制度及培训；
3 营销道具建议。
营销节点把控：
1 放盘策略；
2 回款进度；
3 销控安排；
4 营销费用估算。
推广计划
推广现状解析
1 项目推广环境分析；
2 项目目标受众分析；
3 项目卖点分析；
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