容积率|第二批集中供地环城地块│异军突起还是强者恒强？( 二 ) 住宅|板块

中原研究院点评：洪泥河东的市场价值高于洪泥河西，西侧三宗地块因附近配套的劣势，仅能满足常规开发需求，其中吉泰路南侧地块及运通路东侧地块自持租赁较高，开发难度较大。东侧地块位于国展板块，竞争压力较大。

津南海教园地块

区域板块宗地编号地块属性住宅容积率建筑面积（万平）住宅商服比例自持租赁住房套数起始单价（万平）津南海教园津南（挂）2021-10号住宅/商服/教育1.0-1.49.313.10/7383地块位于海河教育园板块，是和慧南路-雅润路之间最后一宗可出让宅地。海教园虽功能并入津南区，但目前仍然是环城置业热点板块之一。受集中供地影响，板块土地成交楼面价及溢价率大幅上涨，最近成交的两宗宅地价格在12000元/㎡左右。目前板块内在售项目较多，洋房成交均价1.8-2.0万/㎡，小高层成交均价1.7-1.9万/㎡，竞争较为激烈。
中原研究院点评：自2016年海教园规划后第一宗宅地出让以来，已吸引仁恒、鲁能、雅居乐、融创等10余家房企进驻，经历过两至三轮产品迭代。在供应集中、产品趋同的现状下，如何打造产品成为拿地房企需要着重考虑的因素。

津南咸水沽地块

区域板块宗地编号地块属性住宅容积率建筑面积（万平）住宅（万平）商服比例自持租赁住房套数起始单价津南咸水沽津南（挂）2021-04号住宅/商服1.59.29.20/4783津南咸水沽津南（挂）2021-05号住宅/商服/教育1.511.911.50/4720地块位于天津市津南区咸水沽东南侧，人口密度高，生活配套较好，地缘属性强，是津南老城区。该地块距离地铁1号线东沽路站约四公里，且与天津大道和津港高速两条入市进滨大动脉距离较近。咸水沽近两年仅成交一宗住宅用地，综合楼面价6161元/㎡。地块周边在售项目仅海玥名邸及华远景瑞海蓝城，目前小高层成交均价1.3-1.4万/㎡，洋房成交均价1.35-1.45万/㎡。
中原研究院点评：地块周边为政府安置房，后期客群基数较少，且地块西侧医院，东北侧为回民公墓，市场接受度有待验证。

【容积率|第二批集中供地环城地块│异军突起还是强者恒强？】来源：天津中原研究院

容积率|第二批集中供地环城地块│异军突起还是强者恒强？( 二 )

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