容积率|第二批集中供地环城地块│异军突起还是强者恒强？住宅|板块

来源：凤凰网房产天津站
天津第二批集中挂地的61宗拟摘牌地块中，环城共上架17宗地块，拟出让土地面积合计108.5万㎡，起始总价190.48亿。其中6宗包含自持条件，共计2120套自持租赁住房，此次中原研究院对环城挂牌的部分地块进行详细分析：
北辰南仓地块

区域板块宗地编号地块属性住宅容积率建筑面积（万平）住宅（万平）商服比例自持租赁住房套数起始单价北辰天穆津北辰天（挂）2021-047号住宅/商服/科教2.310.49.40/9029北辰天穆津北辰高（挂）2021-032号住宅/商服26.06.00/9210北辰天穆津北辰天（挂）2021-042号住宅/商服214.614.60/9228该三宗地块位于北辰区南仓板块，属于北辰环内较繁华地段，临近城市核心区域，交通便捷，生活配套齐全。目前周边在售项目有中储城邦，金隅金成府等，成交均价在1.75-2.2万/㎡，近期成交土地单价在9000-10500元/㎡，基本为溢价成交。
中原研究院点评：南仓板块为北辰近期政府，适宜打造刚改、改善项目，首轮成交四宗地块，加上本次供应三宗，未来南仓板块新房供应激增已呈不争事实，后期竞争激烈的同时也将增加板块的曝光度。

西青侯台地块

区域板块宗地编号地块属性住宅容积率建筑面积（万平）住宅（万平）商服比例自持租赁住房套数起始单价西青侯台津西青碧（挂）2021-035号住宅/商服1.612.57.242.4%10011568西青侯台津西青保（挂）2021-036号住宅/商服/科教1.215.313.60/17415035为侯台装饰城西侧地块，036为水西公园EFT地块，两宗地块位于西青区侯台，紧邻南开区，享受三甲医疗配套资源，但缺少邻里型商业，且缺乏优质中小学。地块周边在售新房洋房成交价2.5万/㎡，其中距离本案地块最近的万科西华府去化良好，月均去化32套。地块附近融创成交一宗土地，综合楼面价在1.67万元/㎡，溢价率10.6%。
中原研究院点评：两宗地块虽距离较近，但侯台装饰城地块适宜打造以地缘改善客群为主的改善项目，且商业比例较高，且含自持租赁住房，地块优势较小；水西公园EFT地块坐拥天津环内唯一的湿地公园，生态资源优势显著，居住价值高，适宜打造承接市区外溢改善的中高端改善项目。

西青大寺N2地块

区域板块宗地编号地块属性住宅容积率建筑面积（万平）住宅（万平）商服比例自持租赁住房套数起始单价西青大寺津西青民（挂）2021-039号住宅/商服/科教2.513.212.71.2%/17462地块位于西青区大寺新家园，东至泽润路，南至储祥道，西至泽清路，北至民厚道。项目周边目前基础生活配套相对匮乏，缺少优质小学教育资源。地块附近无新房项目在售，一批集中供地中绿城底价成交旁边N1地块，成交楼面价7602元/㎡。
中原研究院点评：大寺目前新房供应较少，本地块后期入市竞争压力较小，但地块客容量有限，主要吸引地缘初改及新天津人首置，市场流速情况还有待验证。

津南辛庄地块

区域板块宗地编号地块属性住宅容积率建筑面积（万平）住宅（万平）商服比例自持租赁住房套数起始单价津南辛庄津津南津（挂）2020-015号住宅/商服214.413.60/8357津南辛庄津南（挂）2021-06号住宅/商服1.84.44.407007544津南辛庄津南（挂）2021-07号住宅/商服1.85.65.604707568津南辛庄津南（挂）2021-11号住宅/商服1.65.15.10/10682四宗地块位于津南辛庄板块，其中三宗位于洪泥河西侧，国展板块的二级价值板块，周边教育、医疗、基本生活配套齐备，但配套等级普通，不足以作为溢价支撑点，仅能满足常规开发需求，地铁一号线延长线是辛庄较大利好。板块在售项目津南悦府小高成交价1.65万元/㎡，洋房1.9万元/㎡，月均去化24套左右。一批供地中辛庄成交两宗土地，成交楼面价7700-12700元/㎡，且均为溢价成交，溢价率13-19%。

容积率|第二批集中供地环城地块│异军突起还是强者恒强？

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