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杭州|猝不及防！房企退地潮，从杭州、南宁开始了！( 二 )


宋都股份退掉的运河新城GS1001-17地块 ， 总价178308万元 ， 楼面价20962.12元/平 ， 溢价率29.86% ， 自持21% 。
有人计算了一下 ， 项目要配建居委会、书店等 ， 合计建面1125㎡ 。 考虑配建建筑、自持打六折 ， 项目的实际地价奔2.4万元/平 。
但地块销售限价 ， 毛坯均价不高于26500元/平 ， 毛坯最高单价不高于29150元/平 ， 装修价格不高于3000元/平（即精装修均价不高于29500元/平） 。
按照这个售价和成本对比 ， 若加上其他建安运维营销成本 ， 该地块的预期销售利润率可能不足2个点（非净利润） ， 净利润可能逼近0 。
一周左右的时间里 ， 杭州、南宁两座城市均遭遇退地事件 ， 这不是偶然 ， 而是必然 ， 两座城市的拉开了房企退地潮的大幕 。
因为在新房限价 ， 土地市场开启竞自持、竞配建等多重限制的背景下 ， 开发商的利润空间压缩的非常小 。 现在很多房企拿地 ， 不是为了赚钱 ， 而是为了跑量维持规模 。
在如今的强调控背景下 ， 最难受的不是投资客 ， 而是开发商 ， 因为当下的开发商已经是四面楚歌 。
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对于买不起房的人来说 ， 特不待见房企 ， 因为大家都觉得房企是推高房价的始作俑者 。
对于管理层来说 ， 自去年以来 ， 就展开了对房企一场围剿 。 首先是三道红线 ，
也即 ， 1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1 。
踩中“三道红线”的后果是 ， 有息负债规模不得增加 。 只踩中“两道红线” ， 有息负债规模年增速不得超过5% 。 只踩中“一道红线” ， 有息债务规模年增速将扩宽至10% 。 对于一道都没踩中的房企 ， 则被归为绿色档 ， 有息债务规模年增速可放宽至15% 。
在这种背景下 ， 房企们开始快速回款 ， 偿还银行债务 ， 努力让自己不碰线或者少碰线 ， 因为一旦碰线 ， 不但贷款难度加大 ， 贷款成本还会更高 。
除了三道红线 ， 去年年末 ， 央行与银保监会又发布文件 ， 限制了各类银行资金流入个人住房贷款和房地产贷款的额度 。
在这种背景下 ， 今年一季度房地产贷款增速创8年新低 ， 100家典型房企的融资额连续四个季度下滑 ， 今年二季度的融资额更是创下2018年以来新低 。
这些数据告诉我们 ， 房企们的资金链吃紧 。 本来 ， 如果银行限制了贷款资金 ， 开发商加快出货速度也可以回款救急 ， 但偏偏强调控当头 ， 房子又不好卖 ， 所以有房企已经开始降价销售 。
有的明目张胆 ， 有的则以促销搞活动为名 。 但是 ， 长春有开发商以“返本销售”的方式卖房 ， 被长春市警告处理 。 而菏泽恒大的几个项目以低于市场价的价格卖房 ， 被人举报 ， 说是涉嫌不正当竞争 。
你看看开发商现在有多难 。
简单一句话概括开发商的难就是 ， 利润被新房限价和拍地模式极度压缩 ， 在买不起房的人心中不受待见 ， 不能哄抬房价 ， 也不能降价太凶 ， 融资艰难 ， 回款又慢 。
最后用一句宋词概括当下开发商的处境：欲笺心事 ， 独语斜阑 。 难 ， 难 ， 难！

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