融创中国|抄孙宏斌的底？( 二 ) 孙宏斌|股价|地产股

如果从销售数据来看，今年上半年的房地产市场其实一片火热。
克而瑞数据显示，百强房企前6月实现销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7% 。头部房企仍是强者恒强，前5月， TOP3、TOP5、TOP10、TOP20房企累计销售额同比上涨14.5%、27.1%、33.1%及40.8% 。
然而，一边是销售火热，另一边却是股价、估值跌到了冰窖里。

中证房地产指数PE已经下滑至历史最低值， 7月21日仅有7.76倍。即便在2014年的地产熊市，房地产指数PE也有10倍左右。
地产股表现和销售端明显倒挂，资金的关注点主要在政策的态度。
首先，政策层面日渐趋严。仅在今年前5月，各地房地产调控次数就超过234次，只要有房地产过热的火苗，就会被迅速掐灭。
中国经济要从过度依赖房地产，转向以芯片、新能源等为代表的高科技产业为引擎，已成为一种共识。国家高层下定决心让楼市回归到“房住不炒”的根本属性上来，严调控将是常态。
政策影响情绪，情绪改变资金风格，最终资金不断逃离地产板块。
其次，地产企业盈利能力进一步下降，导致估值中枢下移。
贷款集中管理、严防经营贷违规流入楼市、试点商票数据监管……在严监管、调控加码、土地两集中的背景下，本就高负债经营的房地产企业雪上加霜。
2015年以来，在较低利率的环境下，地产终端需求强劲，全国房价持续上涨。各地相继出台了“限价令” ，比如，广州要求每年新房价格最多只能涨5% 。
供给端，土地市场却十分火热，土地溢价率维持高位。终端售价遭到限制，土地成本高居不下，导致地产行业盈利能力持续下滑。
“三道红线”的监管下，踩中红线的企业融资受限，只能通过打折促销降价，迅速回笼资金，实现自我造血。最典型的就是恒大，各种花式促销层出不穷，加剧盈利能力的进一步下滑。
“地货比”——楼面价（拿地价格）对销售价格的比值，是用来观察房企盈利能力的一个数据，地货比越低，房企毛利率越高。
数据统计发现，地货比在2016年Q1后迅速攀升后始终位于高位，对应着行业的毛利率从2018年的32%持续下降到2020年的27% 。

今年5月杭州集中土拍后，杭州最大的房地产公司滨江集团在回答投资者提问时，董事长戚金兴表示：“要努力做到1%-2%的净利润水平” 。
地产圈被这个数字炸开了锅。其实他在去年底就曾公开表示：“滨江集团利润率5%已经算高了，其他兄弟单位可能还达不到这个数字。 ”
房地产开发需要一定的周期，近两三年高价拿地，对应的则是低毛利的项目，在未来2-3年才能消化完，最终反映到企业营收和利润上。也就是说，未来2-3年里，地产行业的盈利情况都难言好转。

03 抄底融创，还是被融创抄家？

融创能否成为地产股中的突围者呢？

从成长性来看，融创在TOP5房企中处于领先地位。

时间拉长到10年的跨度来看，融创十年实现近70倍销售额的跨越式业绩增长， 10年的复合增速高达53% ，而碧桂园、恒大、万科、保利则为37%、30%、21%、23% 。
这个数字就是融创高速成长的底色。
另一个视角是，随着地价越来越贵，联合开发成为一种趋势，因此“权益金额”成了具有含金量的财务指标。
自2015年起，融创中国权益销售金额占比在63%-73%之间波动， 2017年达到73%的高度后逐年下滑，今年上半年权益占比下降至63% 。