恒大地产|拿地销售比不能超过40%？有房企已接近100%
【恒大地产|拿地销售比不能超过40%？有房企已接近100%】
文/ 钟黛 编辑/ 江一苇
日前 ， 关于监管部门要求已纳入“三道红线”试点的重点房企 ， 买地金额不得超年度销售额40%”的消息刷屏 ， 业内一阵风声鹤唳 。 而且 ， 这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地 ， 还包括通过收并购方式获地的支出 。
有试点房企向《21CBR》记者确认了这一消息 ， 并表示 ， 拿地销售比的统计和计算为权益销售口径 ， 而非全口径统计数据 。
多名分析师和业内人士表示 ， 实际上 ， 这不是一个新政策 。 去年8月份 ， 央行和住建部提出“三道红线两观察” ， 要求参加座谈会的12家试点房企报送相关指标 。
“三道红线”达标 ， 即剔除预收款后的资产负债率小于70% ， 净负债率小于100% ， 现金短债比大于1倍 。 “两观察”达标 ， 即经营活动现金流量净额为正 ， 拿地资金总额不超过销售总额40% 。
去年底 ， 第二次座谈会召开 ， 试点房企从12家扩大到30家 ， 同时要求试点房企开始报送“两观察”指标 。
加大买地投入 ， 是增长型房企常见的做法 。 据克而瑞统计 ， 2021年上半年 ， 卓越集团的拿地销售比达94% ， 越秀地产为90% ， 建发房产、绿城中国分别以71%和65%的拿地销售比紧随其后 。 在41家主流房企中 ， 有13家的拿地销售比超过40% 。
“如果这个政策逐步推广 ， 就意味着房企排位要固化了 。 房地产靠高杠杆、高周转冲规模的模式行不通了 。 ”一位长三角房企的区域投拓人士对《21CBR》记者直言 。
有分析指出 ， 新政的监管难度大 ， 落地效果有待观察 。 中原地产首席分析师张大伟认为 ， 在合作拿地、马甲拿地等方式之下 ， 监管层难以窥得房企真实的权益拿地金额 。
张大伟表示：“大量的房企开始合作拿地 ， 小股操盘 ， 明股实债 。 比如北京某项目 ， 保险公司占大头 ， 房企需要并表的时候并 ， 不需要的时候直接不计算拿地金额 。 ”
易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示 ， 新政对于近期热衷收并购拿地的企业有冲击 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“新政对热点城市的影响会比较大 。 部分开发商还有做大规模的动力 ， 特别是有些企业冲千亿、冲万亿的积极性很高 ， 对这部分企业的影响也比较大 。 ”
对拿地销售比的限制 ， 意在进一步防范房企的金融风险 。 李宇嘉认为 ， 高层对于楼市调控的总体要求是 ， 只要控制住融资端 ， 楼市的总体风险、房价上涨就是可控的 。 对融资端的监管将成为下一步楼市调控的主要路径 ， 包括完善三道红线和贷款集中度 。
旭辉CEO林峰表示 ， 今年地产的调控进入深水区 ， 特别是金融层面 ， 是全主体、全方位、全联动的调控 ， 施行了银行分级管控、企业三道红线、购房者按揭、地方政府的举债和出让金归口 ， 将四大主体都纳入管控 。 而且从表内到表外 ， 从境内到境外 ， 从贷款到商票 ， 无死角地把所有的正式和非正式通道全部堵上 。
今年上半年 ， Top 100 房企融资规模明显萎缩 ， 拿地金额依然增长 。
据克而瑞的数据 ， 2021年上半年 ， 100家典型房企的累计融资额为6090亿元 ， 同比下降34% ， 环比下降29% 。
据中指研究院统计 ， 2021年上半年 ， TOP100企业拿地总额约为1.65万亿元 ， 同比增长4.6% ， 门槛值为37亿元 ， 与去年同期相比明显提升 。
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