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二手房|楼市“断奶”模式：房企开始降价、二手房抛售潮，房价能跌多少？( 二 )


在三道红线和限贷令的高压局面 ， 银行已经“抢跑”：压降房贷额度、提升房贷利率、严审资金违规入市情况 。 今年以来 ， 多个城市传出暂停贷款 ， 涨利率的现象 ， 据数据显示 ， 72个重点城的首二套房贷额度已经达到5%-6%的水平 。

在此基础上 ， 银行还与地方配合降房价 。 继2月深圳开启二手房参考价以来 ， 目前已经有成都、上海、西安等城市实施价格管控 。 以深圳为例 ， 因为参考价机制是相对于市价7折的价位 ， 不仅官方认可 ， 且银行也是以此为执行标准 ， 相当于向市场释放了30%的降价空间 。 房说君认为 ， 按照这个逻辑 ， 当业主觉得亏钱不敢卖 ， 买家认为价格下跌不敢买的时候 ， 房价下跌就会是大概率的事件 ， 长此以往 ， 市场的话事权就会回归到买方手中 。
一方面 ， 房企们开始降价在央行两道措施的压力下 ， 近期的很多房企都开始了降价操作 。 据中国经济周刊 ， 全国前5的房地产龙头六月的销售价格比年初都出现了大幅下滑趋势 ， 其中降价最多的是保利（-5202元/㎡）、万科（-2890元/㎡） ， 降价最少的是碧桂园 ， 比1月份降价280元/㎡ 。
这将是下半年乃至未来一年的市场信号 ， 毕竟这些房企都是全国数一数二的龙头企业 ， 行业规模和开发的楼盘数量遍布各地 ， 销售情况也基本名列前五名 。 所以 ， 如果连这些房企都开始着手调低价格卖房时 ， 足以说明 ， 绝大多数中小房企的生存境况或更为堪忧 。

另一方面 ， 二手房面临抛售潮随着涨利率、限贷令的深入 ， 以及多地实行参考价机制 ， 目前许多城市的二手房市都陷入了“流动性困局” 。 成都方面 ， 三个区域二手房环比下降31%、29%和26%；在深圳 ， 二手房成交量跌破3000套 ， 同比减少70%；而宁波在5月时 ， 二手房成交已经环比减少37% 。
而不同于二手房交易情况的颓废 ， 业主卖房的热情却很高涨 ， 近两年来 ， 许多热点城市的二手房挂牌数量都出现了激增情况：比如南京的贝壳网数据 ， 当地二手房挂牌量突破了11万套 ， 还有天津、沈阳、武汉等多个城市的二手房挂牌量均在10万以上 。 不难发现 ， 成交量和卖房量呈现反比趋势 ， 也就是成交量少 ， 挂牌量多 ， 或已经达到顶峰 。
房说君认为 ， 之所以会出现“抛售潮”的情况 ， 起因肯定不是刚需 ， 而是炒作的人士所导致的 。 因为当下二手房难卖 ， 变现难度增加 ， 特别是市场整顿下 ， 如果再拖延房子很可能会烂在手中 ， 及时抛售才能避免被套牢 。

在房说君看来 ， 其实新房降价 ， 二手房抛售达到顶峰的情况 ， 市场往往是比较敏感的 。 特别是当下两个压缩市场的因素 ， 楼市极有可能面临“只能降价卖房”局面 ， 一边是收入预期 。 在央行二季度调查问卷中 ， 认为就业感受“一般”和“形势严峻 ， 就业难”的居民占比分别达到50.1%和34.8% ， 二者合计占84.9% ， 显然 ， 收入未增长 ， 买房意愿也会受到抑制 。
另一边就是房企资金承压 。 据贝壳研究院报告 ， 2021年房企债务达到1.2万亿元 ， 同比增长36% 。 从全国市场方向来看 ， 不管是龙头房企 ， 还是中小企业 ， 只要想活下去 ， 降价变现或是一个主要选项 。
那么 ， 房价能跌多少？实际上 ， 对于房地产表现出的平稳下行态势 ， 各路专家都曾表达过自己的想法 。 孙宏斌表示 ， “如果市场下跌30% ， 那么我们都会死” ， 当然这个“我们”指的是房企们 ， 所以从他的表态中可以看出 ， 在市场经营中 ， 楼价的底线是30% ， 超过了可能大多数企业都会倒闭 。

房说君有话说 ， 在此 ， 提醒需要买房 ， 或有计划准备的家庭 ， 虽然说房企已经带头降价 ， 二手房也将面临价格下降的预期 ， 但这个情况 ， 房说君认为不如让房价再“飞一会” ， 因为经济专家李迅雷已经一语中的：人口流动无法继续支撑房价上涨 ， 而房价走势越来越稳定 ， 持房成本也在稳在6%左右 ， 绝大部分房子想要转手变现都会困难 。 所以 ， 不妨等下半年之后 ， 或者是2021年终前后 ， 折价让利可能或大规模袭来 ， 该不该买房就清晰了 。

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