二手房|5000万直接打水漂！开发商罕见退地！杭州楼市风向大变？( 二 ) 房价|楼市

而且，自管理层给开发商划定了三条红线，以及央行与银保监会限制银行资金流入房地产的背景下，房企的融资成本高企，房企现在的利润非常低。
此前就有房企公开透露，努力让企业利润做到1%到2% 。
很多房企现在拿地，主要看中的是在保持不亏损的前提下，做大市场规模。
宋都股份退掉的运河新城GS1001-17地块，总价178308万元，楼面价20962.12元/平，溢价率29.86% ，自持21% 。

有人计算了一下，项目要配建居委会、书店等，合计建面1125㎡。考虑配建建筑、自持打六折，项目的实际地价奔2.4万元/平。
但地块销售限价，毛坯均价不高于26500元/平，毛坯最高单价不高于29150元/平，装修价格不高于3000元/平（即精装修均价不高于29500元/平）。
按照这个售价和成本对比，若加上其他建安运维营销成本，该地块的预期销售利润率可能不足2个点（非净利润），净利润可能逼近0 。
这还要期望新房市场不冷，不受二手房变冷的影响。一旦新房市场变冷，大概率会是亏损。

第二，对新房市场变冷的担忧
当下杭州的房地产市场，二手房成交量已经三连跌，二手房价格已经开始松动。
数据显示， 4月份，杭州全市（除富阳、临安外）共成交9326套二手住宅，环比下跌18.9%；成交金额达 287亿，环比下跌21.1%；
5月份，全市（除富阳、临安外）共成交8908套二手住宅，环比下跌4.5%；
6月份，二手房成交量继续下探，全市（除临安、富阳）签约量7800套，环比下降13.4% 。
价格方面，据杭州当地媒体报道，杭州的二手房已经有将近一半房源降价了，下跌通道已经打开。

新房市场因为限价和摇号因素，依旧很火热。
6月份，杭州新房卖出了19785套，撇开5月因为统计口径的调整，有很大数据的波动外，这个成交量是近13个月的第三高。
但是，杭州新房成交量更像是在上演最后的狂欢。因为杭州的二手房已经冷了，新房变冷是迟早的事情。
深圳、广州就是典型案例。
深圳的二手房在二手房官方指导价作用下，成交量已经膝斩，二手房价格也已经两连跌。新房受二手房影响，成交量也进入了低位。

深圳已经有开发商打折促销了。
广州方面，二手房成交量的下滑，也将新房带冷了。根据中原地产数据显示， 6月份广州新房成交套数为7057套，跌至今年来最低。
基于这种担忧，一旦杭州的新房变冷，宋都股份拿下的这块地仅有的不足2%的毛利率都将荡然无存，如果继续开发，亏损的概率非常大。
第三，担忧杭州楼市调控加磅
杭州新房五六月份的火热，可能会引发杭州新一轮调控加身。一旦大招落地，将会加速杭州新房的转向。

就目前的形势来看，管理层稳定房地产的决心无比坚定，杭州和南京，很可能会接棒深圳、成都、西安，成为下一轮发布二手房官方指导价的城市。
基于会亏算的风险估算，最终宋都股份鼓足勇气决定退地。
以此来看，宋都股份很有可能不会是唯一一个退地的案列。
3
购房建议
宋都股份退地的时间节点非常敏感，正是杭州第二轮集中供地的前夕。
这次退地，可能会影响第二轮集中供地时，开发商的拿地激情。
土地市场冷暖直接会左右房产成交市场冷暖，这可能预示着杭州楼市接下来会更趋向理性。

尽管像杭州这种人口、经济、产业、金融、科创等竞争力均处于全国前列的城市说，楼市长线潜力已经非常看好。

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