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姚沁文|北大毕业生也来卖房，北京区域名校生达1846人，贝壳有多赚钱？( 三 )


亿翰智库在研报中指出，试图颠覆房地产交易模式的企业有很多，因为地产交易的客单价高，总量大，存在巨大的利润空间，但大多数企业没有找到合理的盈利模式，尤其是长期通过打价格战获取客户流量的方式必然走不远。
在这种情况下，誓要成为行业“破局者”的贝壳是怎么做的？
财报显示，2020年贝壳主要有三个收入来源：二手房业务、新房业务、新兴与其他服务。
从2019、2020年的情况来看，二手房业务和新房业务的收入合计均占总营收的97%以上，是公司营收的绝对主力。
其中二手房业务具体又分为：佣金收入，主要由链家的二手房交易和租赁业务的佣金、链家从与其他中介商合作的过程中分得的佣金构成；平台服务收入，贝壳作为平台从中介商那里收取的服务费、特许经营费；其他服务收入。
姚沁文|北大毕业生也来卖房，北京区域名校生达1846人，贝壳有多赚钱？

由此也能看出链家与贝壳的关系，有业内人士将其类比为京东自营和京东，链家是贝壳上最大的中介机构，也是贝壳的“嫡系”。
除了链家，贝壳平台上还有数百家其他中介品牌，为了维持平台的稳定运转，贝壳推出了一系列管控措施。
首先就是ACN（经纪人协作网络）模式。平台与品牌方会按照事先设好的比例扣收门店成交的业绩分佣，剩余部分再由门店、房源录入人、成交经纪人等角色共享，实现互惠互利。品牌方通过共享的资源获得更广的房源、更多的客源，贝壳则在其中抽佣获取收益。
值得一提的是，在合作的过程中，贝壳为加强管控，要求品牌方将门店的人事、财务权等上交平台，方便计算具体的佣金；同时入驻贝壳的中介也就无法再入驻其他平台。
而在抽其他中介佣金的同时，贝壳也在抽房产开发商的佣金。其新房业务的收入就是来自从房地产开发商处获取的销售佣金。
这样做的结果是，2020年，贝壳成交额（GTV）达3.50万亿元，实现营收704.81亿元，同比增长53.17%，净利润27.78亿元，同比增长227.44%，成功扭亏为盈。2021年第一季度，贝壳营收206.97亿元，同比继续暴涨190.70%，净利润的涨幅也有185.98%，10.59亿元的归母净利润甚至超越了2020年全年的数值。
与此同时，公司现金流充沛，截至2021年一季度，公司账上总现金490.84亿元；资产负债率也从2018年的61.77%降至2020年的35.96%。
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贝壳的增长，也引来了行业内的一些非议，其中提及次数最多的，莫过于“既当裁判员，又当运动员”的问题。
2018年6月，贝壳找房仅仅上线2个月，58同城CEO姚劲波就发起“全行业真房源誓约大会”，这被业界称为“反贝壳联盟”，成为业界对抗贝壳找房的重要“战略武器”。
我爱我家集团董事长谢勇也曾在接受媒体采访时表示：“那种既做线上、又做线下的平台，既做裁判员又做运动员，这在商业伦理和操作逻辑上是我们不太能接受的。”
亿翰智库分析认为，贝壳的模式一定程度上掌握了行业的定价权，中介门店的分佣抽成由贝壳决定，而在销售愈发依赖中介带客的情况下，开发商项目的佣金分成甚至也由贝壳决定。
在此基础上，贝壳又于2021年年初宣布中介费涨价，更是在业界掀起了轩然大波。
据报道，此前贝壳已在上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3%的中介服务费，进入2021年后，郑州、重庆的贝壳系门店也加入了这一行列。也即，中介费从原来的卖方0%，买方2%调为卖方1%，买方2%。
“中国的中介费普遍费率大概在2.5%左右，在全世界看来，也不算高。美国是6%，日本是6%，（中国）台湾是5%，南非是8%，（中国）香港虽然是2%，但是还有1%的预支费用。这个行业如果想有一些高素养的人去服务的话，大概需要经纪人收入是城市人收入的1.2倍。”左晖在2019年接受采访时称。

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