土地使用权|开发商退地了！利润做不到2%宝龙跳票 宋都退地
2021年集中供地以来，出现了第一例“退地事件”。
7月20日晚，宋都股份（600077.SH）发布公告称，将放弃于今年5月竞得的一宗杭州拱墅区运河新城土地使用权。由此损失5000万元保证金，占公司净利润的14.19%。
不过据风财讯的独家消息，宋都股份在此次杭州第一波集中供地里，拿地5宗，为同一拨储备资金拿地，摘地之后，临安天目地块的意向合作方“宝龙地产”变卦退出，临时跳票之举导致宋都股份的计划资金减少，被迫退掉此次耗资最高、时间最紧的运河新城地块，并计划再度退地。
风财讯掌握的核心文件资料显示，除了宝龙地产，还有两家开发商牵涉其中。
宝龙地产方面表示，和此次拱墅退地事件无关，与宋都股份就临安天目地块的确有接触。
宋都股份在公告中表示，此次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策，公司将不排除保留申请行政复议或提起行政申讼的权力。
截至目前，公司同期竞得的另外4宗地块均已正常进入开发流程，不存在其他应当披露而未披露事项。
“这一次杭州集中供地，虽然价格有限，但自持比例普遍很高，开发基本没什么利润。杭州7月的限商墅政策，进一步压缩利润空间。有没有合作方，算账公式完全不同，可能剩下一家就根本扛不动项目。”知情人直言。
宝龙地产有高层向风财讯直言，“杭州的地很难拿”。目前在杭州市场主要以合作开发为主。因为不仅在杭州第一轮集中供地，在很长一段时间，宝龙地产在杭州都没有新拿地块。这也使其在杭州市场，始终保持较浓厚的合作意向。
?宋都股份今年集中供地时，在杭州拿下的5处地块，分别是杭州富阳区富春湾新城6号地块、富春77-2号地块、临安区天目医药港ZX11-G-15地块、中心城区单元01-ZX-01-140地块、运河新城GS1001-17地块。
5宗地块的土地价款最高17.83亿元，最低3.35亿元，另外三宗为8.91亿元、8.46亿元、7.29亿元，溢价率均在29%左右，自持比例21%-28%。
苛刻的条件，致使利润空间极小。
以运河新城GS1001-17地块为例，总价178308万元，楼面价20962.12元/平，溢价率29.86%，自持21%。
项目要配建居委会、书店等，合计建面1125㎡。考虑配建建筑、自持打六折，项目的实际地价奔2.4万元/平。
但地块销售限价，毛坯均价不高于26500元/平，毛坯最高单价不高于29150元/平，装修价格不高于3000元/平（即精装修均价不高于29500元/平）。
按照这个售价和成本对比，若加上其他建安运维营销成本，上述运河新城地块的预期销售利润率可能不足2个点（非净利润）。
这也形成了坊间一度流行的“玩笑”——退地亏5000万（保证金），不退就亏掉一个项目好几亿，你怎么选？
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