住宅|泼冷水:楼市暖了 脑子不能发热( 二 )
数据来源：卓易数据
结合最近一年的数据来看，以投资回报来看，在青岛房产投资的最佳区域竟然是主城区！
市内四区，在现行政策下，熬过限售期，只要能卖出去，保证不亏本。
毕竟所谓的买房看地段，看的也是地段内的资源配套。而主城区，青岛最优质的商业、医疗、教育资源主要分布于此。地块开发一处少一处，房子卖出一套少一套。无论是从前人的经验还是最新的市区房价涨跌图，我们都可以清楚的看到，主城区整体稳着呢。
但投资主城房，也并非人人都可以。
首先，主城四区限售，绝了大部分外来购房者的念头。
其次，主城新房普遍单价高，面积大，投资成本高。
以青岛主城价格相对较低的李沧北部某品牌项目为例，95平毛坯三居全款约为186万，持有期限最低五年。
在首套自住房无贷款的情况下，青岛二套房首付比例在四成以上，银行贷款利率多在5.65%（或以上），并且不排除二套房加点或额度受限等问题。
如想绕开银行信贷，唯一的办法就是全款。
而186万如用于其他投资，以银行稳健理财产品的水平（年化收益约4%），五年后大致可收益本息226.3万。
*以年化收益率4%计算
也就是说，五年后这套用于投资的房产至少要卖到226.3万元，而以目前李沧市场的整体情况而言，五年后什么情况真的很难说。
至于说投资总价低的老破小，只能说愿望很美好。
那些地段好、配套优、有拆迁可能的老破小早就是二手房市场的抢手货，即便面积小，总价也不见得比老四方、李沧北的新房便宜多少。
而投资公寓，多半走的都是长线，快钱非但挣不到，还有可能搭上高额的税费。
总的来说就是，投资主城能赚钱，但操作难度有点大。
03
存量压力 投资容易出手难
业内普遍认同的观点是，房地产市场高回报的时代已经过去。
这点不只是针对开发企业，同样也适用于个人投资。
三年五载房价翻番的情况，在当下的调控环境中，基本已无实现的可能。
更为重要的是，以投资房产的方式达到资产增值的目的，选对投资区域只是第一步，资产能否顺利变现更为关键。
就在本周一，青岛市住房和城乡建设局发布了《青岛市 “十四五”住房发展规划》，提出了“十四五”期间具体指标：
“十四五”期间，全市新增城镇住房70万套左右，年新增住宅用地供应量不少于800公顷。其中商品住宅44万套左右。
“十四五”末城镇人均住房建筑面积达到36.2㎡。去化周期稳定在6-18个月之间。
至规划期末规划新增公共住房 26 万套左右,占全部住房供给的 37% 。
*图片来源：青岛市住房和城乡建设局
在分区指导中，规划提出未来五年市北、胶州、平度、莱西等四地，去化周期较长，需优先消化存量；即墨、西海岸等地因近年来供地和新建商品住宅规模较大，潜在库存较高，需结合库存变化合理安排新房供给。
有投资意愿和能力的人，当然可以趁着现在青岛楼市回暖节点放手一搏，但五年之后的市场会是什么样，谁也无法预测。
04
写在最后
房产作为高单价高总价的商品，其保值增值的属性一直为世人所看中，加之中国人有着“安居乐业”的传统，买房基本已成为了每个中国家庭的“标配”。因而，无论何时，都建议有自住需求的人，适时买房。
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