住宅|泼冷水:楼市暖了 脑子不能发热
今年青岛新房市场怎么样？
十之八九的业内会说，还不错。
前六个月新建商品住宅成交64585套，763万平的销售面积创下了2018年以来，上半年销售成绩的新高。
普通人对数字可能没有什么概念，但是从各类资讯平台上可以得知，售楼处里又开始人流涌动了，开盘加推又出现“手慢无”了。
青岛新房市场回暖了。
于是，有些人心思活了，开始思考：是西海岸还是高新区？是即墨蓝谷还是胶州上合？激动的心颤抖的手，按捺不住的想要在楼市里逐一个“财富梦”。
然，青岛的市场真的到了投资客可以下海的程度了吗？
01
前车之鉴，来了就走不掉
有消息指，最近一段时间，胶州的项目频繁爆发维权潮，表面的原因是针对交付标准，建筑质量等问题，而核心，追根究底还是因为房价。
根据卓易数据最近五年的新建商品住宅价格追踪显示，2017年上半年胶州新房价格约6191元/㎡，继而连续上涨，到2019年上半年达到峰值为11536元/㎡，而后开始回落。截止到今年上半年，胶州新房成交均价为9750元/㎡，与2018年上半年价格相近。
图表来源：卓易数据
从近一年的月度数据来看，自去年11月胶州新建商品住宅成交均价回落至万元线以内，并延续至今，成为青岛辖区内唯三新房均价不过万的地区。
胶州楼市凭着一个在建的机场，一纸尚未落地的规划，就乘着楼市上扬大势火爆起来。
找关系、全款、茶水费，这些楼市火爆的“标志”都曾出现在胶州的新房市场，没人觉得不正常。
中国人买东西讲究个氛围感，别人买我也买，别人买了我没买就是亏了，在这种情绪的推动下，胶州房价水涨船高。
然激情过去，现实往往也最扎人心。市场的整体下行+高供应下的供需失衡，胶州新房价格回落也在意料之中。
如果说一部分自住购房者只需要承受高位入市、配套不完善的心理落差，但对于投资者来说，无疑是“财富梦”的破灭。除了五年限售导致的资金不能短期回笼外，区域内供大于求的现状，大概率会使得新房交付后的租售价格不及预期。
无独有偶，非限购区的即墨亦然，甚至比胶州更早上演售楼处全武行。
年初，南方一些房地产过热的城市采取了不同程度的调控政策。不少人才赫然发现，原来青岛早就开始执行了。
这也无怪乎一些业内大V，称青岛是投资客来了就走不掉的城市。上一轮楼市上升期来青岛投资的人，有多少人梦想成真？有多少人全身而退呢？
02
投资青岛房，可选区域竟然是…
其实，楼市上升期跟风投资还不是最可怕的，可怕的是同样是投资，别人赚钱了，而自己没赚到，甚至是还没有跑赢全市平均值。
在上一轮楼市大循环中，2015年上半年与今年尤为相似，基本都处于楼市回暖上升期。
2015年上半年青岛全市新建商品住宅成交价为8318元/㎡，而今年上半年青岛新房价格为14986元/㎡，涨幅为80.16%。
从各区房价涨幅对比来看，主城区市南市北老四方李沧、新城城阳区高新区房价涨幅均超过100%，换句话说如果2015年上半年在以上区域投资，现在均实现了资产翻番。
崂山区新房价格虽未翻倍，但在2015年两万多的基数下，涨幅仍超全市平均，收益率也算可圈可点。
数据来源：卓易数据、锐理数据
在余下的各区域中，刨除关注度较低的远郊两市，老黄岛区和即墨区新房涨幅没有跑赢全市均值，实属意外，毕竟在印象中这两个区域都算是近年来青岛楼市的热门区。而老胶南市和胶州市涨幅虽然跑赢了全市均值，但在房价基数相对低的情况下，这种投资回报率显然不够看。
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