房价|深圳土地定价变了，二手房的冰冻期，又要拉长了？
《深圳市2021年度标定地价成果》出炉，深圳430块宅地定价曝光，最低1.02万/㎡，最高6.58万/㎡！
深圳成为全国率先全面应用标定地价的城市，关键是，地价太亲民了！
标定地价对深圳房价有什么影响，官方从二手房指导价以来是真的杀疯了吗？深圳房价会不会因此下降？
要弄清楚这个问题，其实要拆分成几个问题来看：
1、什么是标定地价？
2、标定地价的实施情况如何？
3、对深圳房价有什么影响？
1
首先，什么是标定地价？
深圳在2019年之前奉行的是“基准地价”和“宗地评估地价”两套标准。
这两套体系缺点很明显。
一是长久不更新，跟不上市场节奏。
简单举个例子，就算拿区域内住宅用地最高的基准定价，坪山是1386元/平，龙华2696元/平，光明1631元/平，和市场真实情况相差十万八千里，参考意义几乎为零。
二是操作难度大。不同类型的土地，具体评估方法不一样，很麻烦。
所以，标定地价出现了。
一个变化是，标定地价成果每年发布，更新频率高。
比如这次政府公告显示，以2021年1月1日为估价期日，新版标定地价于2021年6月1日起生效，跟进市场实际情况。
第二个，对于不同性质的土地，也有相对统一的标准。
一宗用地的地价计算公式是这样的：宗地的地价=土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数。
住宅、商业、办公、工业等用途的土地，可以按照这个公式来算大概的地价。
企业在拿地的时候，心里也比较有底。一般的购房者，对未来的房价也有个大概轮廓。
2
那么这套地价系统执行至今，深圳各地的地价有什么变化吗？
先来看今年的地价情况。
从公示成果可到看到，本次住宅用途地块共有430块，商业用地定价438宗；办公用地定价193宗；工业用地定价254宗。
其中和我们关系最大的是住宅用途地块。
分区来看：
福田共65宗住宅地块标定地价，均价36333元/平。最低的是靠近河套片区的一块，定价23831元/平，最高为香蜜湖58657元/平；
南山71块，均价40243元/平。后海、蛇口区域最贵，最高的一块价格为65780元/平，最低的一块为留仙洞区域的23625元/平；
宝安64块，均价24033元/平。最高是宝中4字头，往北西乡等为2字头，再往北石岩、福永等1字头；
光明18块，均价17965元/平。定价区间在13198-23448元/平之间。
龙岗81宗，均价18592元/平。坂田华为附近3字头，其他普遍在1、2字头；
龙华43块，均价23788元/平。深圳北站附近定价最高，40043元/平，其他普遍2字头；
罗湖39宗，均价28727元/平。最低的一块靠近龙岗布吉，定价15725元/平；最高的一块靠近福田及香港的桂园区域，为47533元/平；
盐田16块，均价22303元/平。定价区间在15793-31751元/平；
大鹏15块宅地，均价12943元/平。定价区间在10865-16614元/平。
要说的第一个点是，地价这么低，因为里面包含了人才房等保障房地块。
比如，留仙洞一块宅地的定价是23625元/平，和今年5月份龙光拿下的留仙洞总部人才房地块可售楼面价约2.36万/平持平。
第二个点，地价在涨，但幅度特别小。
2021年，深圳住宅用地平均标定地价为26779元/平（楼面地价），相比2019年上涨0.71%，整体地价稳定。
分区看，2019年至今涨幅分别在0.23%-5.45%。
3
最后，标定地价对深圳房价的影响有多大？
稳地价，才能稳房价。地价上涨慢，稳定房价也就有了希望。
我们大概测算了下，项目入市价格和地价之间大概有个2.5-3倍的关系。其中出现2.6倍的情况比较多。
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