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房价|一边是住房大量空置，一边是刚需买房不易，专家提出5字“妙计”( 三 )


所以不管是出于提振国民经济 ， 还是达到催生目的 ， 亦或是拉动居民消费 ， 都非常有必要让现在的高房价下降一部分 。 那么房价到底降多少合适呢？专家建议房价下降27%——5月底 ， 在西安某论坛上 ， 金融专家朱云来直言：现在的房价下跌27%才是合理水平 。 按照当前全国房价均价10485元/平计算 ， 中国合理的房价应该为8000元/平左右 。

27%这个数字是如何得来的？是专家随口一说吗？当然不是 。 这是基于国民的人均余额 ， 然后按照收入、支出、利率水平以及贷款30年每年的还本付息1万块 ， 建立模型后精算得出合理房价水平 ， 然后再和当前的平均房价做简单的运算得出的最终结果 。
高房价的根源：高空置率——全国空置房总量或超1亿套
学过经济学的人都知道 ， 影响价格的核心因素是供求关系 ， 供大于求 ， 价格下跌 ， 供小于求 ， 价格上涨 。 房价同样是由供求关系影响 。 著名经济学家任泽平曾经说过 ， 影响房价的长期因素是人口 ， 中期因素是土地 ， 短期因素是政策 。
不过在我们看来 ， 我国高房价的根源是高空置率——开发商建造的房子总量其实是完全可以满足居住需求的 ， 但因为有相当一部分房子被有钱人购买后只是单纯地空置 。 住房大量空置 ， 那么原本平衡的住房供求就会发生变化 ， 当供小于求时 ， 房价就会不断上涨 。
根据西南财大和央行公布的空置率（22%）、商品房总量（3.5亿套）、其它各类住房总量（2亿套）计算 ， 得出我国空置房或超1亿套 。 如果这些空置房全部用来住人 ， 每套房子即使按照住一家三口计算 ， 空置房也至少可以解决3亿人的居住问题 。
7月15日 ， 著名统计教育家与经济计量学家、中国经济计量学开拓者贺铿也证实我国住房空置率严重畸高：现在的房子太多 ， 需求却是有限的 。 许多地区房子是一片一片地建 ， 晚上开灯的却不多 ， 更像一个“睡城” 。 粗略计算空置率不低于20% 。 供给大于需求 ， 是当前房地产行业的一个问题 。

如何快速有效降房价？专家提出5字“妙计”
综上所述 ， 我国绝大多数城市的房价偏高已成事实 。 不仅如此 ， 高房价的根源也已经找到 。 那么如何才能快速有效地降低房价呢？专家提出5字“妙计”：开征空置税 。 在原住建部副部长房产专家仇保兴看来 ， 为了逐步“烫平”虚高的房价 ， 房地产税应该分类进行 ， 率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税 ， 然后再从容考虑物业税 。 尤其是开征空置税已经到了刻不容缓的地步了 。
俗话说得好 ， 解铃还须系铃人 ， 既然高房价的成因主要是高空置率 ， 那么从这个层面着手解决问题 ， 自然就能够达到“水到渠成”的效果 。

为什么说开征空置税是降房价的“妙计”？开征空置税真的能快速有效降低房价吗？答案是肯定的 。 首先 ， 空置税是住房持有税 ， 如果税率设置合理 ， 确实可以有效降低房价 。 在这一点上 ， 黄奇帆有相同的认知 。 在黄奇帆看来 ， 如果空置税的税率能达到3% ， 就可以彻底杜绝炒房 。 因为刨除资金成本、税费成本和房产折旧成本 ， 再加上空置税成本 ， 炒房所能够赚取的利润寥寥无几 。 未来在房住不炒的总基调下 ， 有些城市的房产投资价值会大幅度下滑 ， 搞不好还可能亏钱 ， 这绝非危言耸听；其次 ， 开征空置税 ， 不仅可以有效抑制高房价 ， 还将大大削减房子的投资价值 ， 逼出空置房源 。 短期还可能倒逼多套房者开启“降价抛售潮” 。
不过 ， 值得一提的是 ， 即使未来真的开征空置税 ， 房价也没有大跌的理由 。 事实上 ， 国家层面早已经给未来的房价规划好了发展路径：平稳 。 即使是欠发达、潜能较低的城市 ， 房价也不大可能大跌 。 这有两方面原因：其一 ， 房价大起大落不利于社会稳定 ， 更不利于房地产市场的稳定 ， 而稳定是未来5年我国房地产发展的核心基调；其二 ， 可以肯定的是 ， 未来国家会采取多种途径并用的方式来实现房价“软着陆”——大力发展经济 ， 使国人的工资收入水平大幅提高到现在的2-3倍 ， 房价工资收入比减小 ， 就实现了变相降房价的目的了 。

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