子女|房子过户给子女需留意！2种常见模式并不划算，有一种更经济房价|男儿当自强

首先说一下房子过户常见的税种，主要有三大类个人所得税：按房屋总价1%或差额部分的20%征收。若满五年且为唯一住房，则免征；契税：按最新的《契税法》规定，首套房面积90平以下1%，90平以上、144平以下1.5%，非首套一律3%，超过144平一律3%增值税及附加：一般为成交价的5.5%左右（网签价÷（1 5%）×5.65%），满两年免征（部分城市出台新规，满四、满五免征）此外还有0.1%的印花税，买卖双方各承担0.05%。下面，分别讨论结合案例来分析，常见的继承、赠与、买卖三种方式哪一种更划算。

子女作为父母房产的第一继承人，用继承的名义可能是大部分子女首选的方式，或能想到的最常见的方式。但这种方式可能是最麻烦的。首先，虽然子女是法定第一继承人，但如果没有遗嘱，那么事实上所有的第一顺位继承人都是拥有继承权的，比如子女、配偶、父母的父母。其次，继承的前提得是父母已过世，否则在世时继承是不生效的。如果父母一方还在世，那么作为子女最多只能继承一半的房产。此外，按照最新民法典规定，遗嘱优先顺序以“最后一份遗嘱优先”，即使之前做过遗嘱公证，效力依然在最后一份遗嘱之后。所以，继承的方式最后“房落谁家”还是未知数。

而从缴税方面考虑，如果采取继承父母房产的方式获得房产，要缴哪些税呢？按照现行规定，房产继承个税免征、增值税免征、契税免征，三大税全部免征，仅需要缴纳0.05%的印花税即可。看起来，继承的方式是最划算的，几乎没有任何成本。但这种方式实际上适用于“不打算卖”的情况，也就是继承后没有对外出售变现的打算。按照规定，非满五唯一的继承住房，出售时需要缴纳几乎全款20%的个人所得税（法律规定，以财产转让收入减掉受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额。因继承仅需0.05%印花税少量登记费用，因此近乎于全款的20%）。举个例子：小陈通过继承获得了父母一套价值100万的房子，以150万价格出售。那么，小陈需要缴纳30万的个人所得税，以及不满两年还得缴纳近10万的增值税，加起来高达40万。即便满两年，增值税可以免掉，个税只要不唯一都无法免征。

所谓赠与，即父母与子女签订书面赠与协议，将自己的房子赠与给子女，与继承不同的是，赠与过户父母在世时即能实施。那么，赠与阶段要交哪些税呢？按照规定，被赠与方需要缴纳总房款3%的契税，个税、增值税则是免征的。相比继承，多了3%的契税。但同样的问题又来了，被赠与的一方，比如子女将这套房子再出售时，就需要缴纳5.5%的增值税及附加，以及房屋差额部分的20%个人所得税。只有一种情况下可以免征，即这套房子是满五年且唯一住房。举个例子：小陈没有采用继承，而是赠与的方式从父母那获得了一套100万的房子，个税、增值税免征，需要缴3万契税。按照150万出售，如果非满五唯一，那么需要缴纳差额部分50万的20%即10万，以及近10万的增值税，一共23万。即便满两年，增值税免征，个税同样免不了。

这种方式在陌生人之间可能是最常见的，但父母将房子转移给子女，恐怕不一定会想到这种方式。房子买卖过户，按照开头所讲，三大税全部需要缴纳，看似是最不划算的一种做法。但如果父母这套房是自己满五且唯一住房（应该大部分都满足这条件），那么个税、增值税事实上是免征的，只需要缴纳契税即可（144平以下普宅1-1.5%）。最关键的是，通过买卖过户从父母那获得的房子，即便不满足满五唯一条件，也仅仅需要缴纳1%的个税及5.5%的增值税而已。相比之下，继承或者赠与再出售时，个税的缴纳都是按照总房款或差额部分的20%征收的，交易过户却可以选择1%或差额部分20%两种任选其一。举个例子：小陈父母将100万的房子通过买卖的方式过户给小陈，因为满五唯一，因此交易阶段仅需要支付1.5万契税。小陈此后再将此房屋150万出售，即便不满足满二、满五、唯一，仅需要支付1.5万的个税、近10万的增值税，加起来总共13万。如果满两年，增值税免征，前后只需要3万。

子女|房子过户给子女需留意！2种常见模式并不划算，有一种更经济

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