座次|房企资金配置格局扭转 百强座次加速调整
百强房企上半年权益销售额5万亿元
又到半年大考“晒分”时刻。上半年，内卷、百强房企暴雷、“两集中”供地等关键词不断冲击着地产人敏感的神经。据克而瑞统计，2021年上半年，百强房企实现销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%。另据中指研究院统计，上半年百强房企权益销售额5万亿元，市场份额为56.6%。
之所以拿上述两个统计口径的数据作比较，是因为行业发展逻辑发生了变化。正如贝壳研究院高级分析师潘浩所言，在上一个“规模为王”的发展周期中，房企更看重销售操盘金额（含有权益和非权益销售金额）。如今，更多房企和资本市场更看重权益销售金额，关系实际的经营利润和可回款的现金流。
而抢收现金恰恰是上半年房企的第一要务。在销售端，把钱及时收回来保证粮草供应才是安全之道；在融资端，多数开发商都在调整负债结构，比如增加长债比重缩减融资规模等；在投资端，多元化取地能力愈发重要，收并购更加理性。
总体而言，在“三道红线”融资新规释放近一年之际，金融资源的配置（即资金配置）已开始扭转，掐住了部分房企的命脉，过去靠融资驱动发展的模式开始乏力。行业洗牌加速，大鱼吃大鱼时有发生，多年求稳的慢鱼正在捕捉近几年盲目跑马圈地的快鱼，在充满不确定性的市场中，房企座次表将会重新“调座位”。
九成房企销售目标完成率超40%
上半年，百强房企销售操盘金额近37%的同比增速并不慢，部分城市楼市热度不减，让一些原本准备卖上一两年的楼盘实现了半年清盘，当然，这也与房企急着收回现金、力争负债降档的诉求有关。
一般来说，开发商推盘节点为“三七分”，即上半年入市全年30%的货量，按照一般60%的去化率计算，大约完成全年销售目标的30%。但由于这两年房地产贷款额度在下半年会更紧张，在融资受限、调控从紧的情况下，很多房企将营销节点前置，对上半年业绩要求更严格。
从年初房企制定的销售目标来看，据《证券日报》采访人员观察，主要分为两个阵营，一是以龙头房企为代表的第一梯队，相对趋于保守，由于规模基数较高且扩张动能承压，设置的销售目标增长率一般在10%-20%之间；二是千亿元量级上下的中型房企，仍有快速扩规模诉求，部分企业的销售目标增长率高于20%。
据克而瑞数据显示，在提出销售目标的房企中，目前有九成企业的目标完成率在40%以上，其中25家房企高于50%，业绩完成度较高。同时，有7家房企目标完成率不及40%，下半年去化压力较大。
如果要对房地产行业上半年的表现打分，“良好”是共识。一是在资金集中需求的压力下，房企加快销售回款，多渠道营销实现销售业绩的释放；二是在销售、土地、融资等层面表现较为积极，在“三稳”政策指导下，寻求新发展模式；三是多数房企财务结构有明显改善，成功实现“降档”，为行业长期健康稳定发展奠定基础。
房企排位调整
“稳”是上半年房地产行业的整体性特征，但压力仍在。
【 座次|房企资金配置格局扭转 百强座次加速调整】“上半年房企的主要压力是偿债。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》采访人员表示，尤其是过去依靠高负债驱动快发展的中小房企，一下子进入紧绷状态。
潘浩对此表示认同，他表示，根据贝壳研究院统计，房企上半年到期债券规模约6990亿元，叠加“三道红线”影响，偿债压力达到历史极值。
偿债压力攀至峰值，但有息负债规模增长空间却被压缩。从地产行业有息负债规模增速预判来看，广发证券发展研究中心认为，2021年增速上限乐观预期为7.2%，中性预期为5.7%，悲观预期为4%。纵向对比来看，2013年至2018年，地产行业有息负债规模增速为25.3%，2019年至2020年为5.5%。
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