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过去半年 ， 有很多亲戚朋友咨询关于“在老家县城买房”的问题 ， 也有很多网友私信询问“留在大城市好还是回老家好”的相关事宜 。 在较为全面地了解和分析了一些小城市人口、产业、经济、住房供求等基本面数据后 ， 我下定决心写这篇文章 。 以供更多有这方面疑问的朋友参考 。
结论我们文章标题已经说得很明确了：未来5年 ， 小城市的房子不能再乱买了 。 什么叫“不能乱买”？就是必须摒弃前几年那种 ， “有钱就买房”、“买房就等着升值”的思想观念 。 说得再直白点就是 ， 除自住之外 ， 暂停一切“以投资买房为盈利目的”的行为 。
当然 ， 如果你是纯粹的“刚需” ， 该买还是要买 。 很长时间以来 ， 很多人都把刚需和投资的概念混为一谈 ， 这就导致很多人在作出买房决定的时候犹豫不决 ， 畏首畏尾 。
什么叫“刚需”？我个人的理解刚需就是已经到了“不得不买房的地步”的人群 。 比如谈好了对象 ， 即将准备结婚 ， 女方提出了必须买房 ， 这时候你就是刚需 。 因为不买房 ， 丈母娘就不同意嫁女 ， 女朋友就会黄 ， 你还要继续“打光棍” 。 再比如家里的孩子幼儿园大班毕业了 ， 马上要上小学了 。 你不想耽误孩子的前程 ， 更不想让孩子输在起跑线上 ， 这时候砸锅卖铁也要买房 。
对于诸如此类的人群 ， 我们都叫“刚需”——对于刚需而言 ， 急缺的是一套可住、可结婚、可入学、可养老、可就医等的房子 。 房子在这时发挥的不仅仅是它的居住价值 ， 还有绑定在房子之上的社会资源价值 。 哪怕你是在黑龙江的鹤岗 ， 该买房时也要买 。
在给出具体原因之前 ， 我们先搞清楚一个概念：什么叫小城市？国务院印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》中对“小城市”有明确的定义：城区常住人口50万以下的城市为小城市 。 其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市 ， 20万以下的城市为Ⅱ型小城市 。
不过 ， 我们所提到的“小城市” ， 远远不止官方划定的范围 。
王蒙徽曾经公布过一组数据 ， 2020年 ， 我国城市数量达到了687个 。 今年6月1日 ， 第一财经旗下新一线城市研究所发布的《2022城市商业魅力排行榜》中把城市划定了6个级别：一线城市4个 ， 新一线城市15个 ， 二线城市30个 ， 三线城市70个 ， 四线城市90个 ， 五线城市128个 。
所以 ， 综合上述两组数据 ， 我们把一线、二线和三、四线城市中的绝大部分排除在外 ， 这么算下来 ， 全国大概有580个城市可以称之为“小城市” 。 换言之 ， 全国满打满算 ， 人口具有一定规模、经济还说得过去的大中城市 ， 不过一百个 。 其中 ， 只有30-40个城市 ， 是我们经常讨论的还有一定投资价值的城市 。
这意味着 ， 全国近百个大中城市中 ， 有近6成都是城市群、都市圈非核心城市 ， 有些甚至只能称得上是“卫星城市” 。 这类城市人口、经济、产业能有一定的实力 ， 归根结底是受惠于地理位置优势 。
贝壳、安居客、中指院、克而瑞、易居、中原地产等大数据研判中心 ， 监测的往往也就是全国头部的50个城市 。 国家统计局每月发布的新、二手房价格走势 ， 统计的也只是全国70个大中城市 。
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