上月底 ， 克而瑞发布的《全国商品住房百城库存月报》显示 ， 4月份 ， 全国百城商品房库存已由3月末的22.58个月跳增至24.78个月 。 其中三四线去化周期已达到28.15个月 ， 显著高于百城平均值 。 而66个受监测的三四线城市中 ， 有38个城市的去化周期在20个月以上 ， 其中防城港足足要花12.7年才能消化掉全市的商品房住宅 。
【航天|未来5年，小城市的房子不能再乱买了！】需要提醒的是 ， 数据公布的是百城平均库存去化周期 ， 实际上城市内部的库存也有很大的分化：核心区域人口密集 ， 购买力强劲 ， 新房销售自然更顺畅 ， 库存去化周期也较短 。 反而很多城市下辖的县城 ， 那真的是库存高企 。
以青岛为例 ， 根据克而瑞数据 ， 2022年4月份 ， 青岛以2560万平方米库存总量居全国之首 。 但分区域来看 ， 我们会发现 ， 青岛的库存主要集中于郊区——去化周期最长的区域是胶州、原胶南、即墨、原黄岛 。 这些区域可以看作是我们所说的“小城市” ， 而青岛的主城区 ， 就是“大城市” 。
再以前段时间出台“推动农民入城买房”的广西玉林为例 ， 常住人口虽然有580万 ， 但有136万户籍人口在外省 。 这是什么概念？有23.4%的人在给外省做贡献 。 另外 ， 玉林主城区只有90万人 ， 490万人都在县城 。 那么玉林的库存去化周期是多久呢？如果考虑潜在供货 ， 按照目前流速 ， 去化周期可能在5-6年之间——玉林新房库存超过4.25万套 ， 现在每个月的成交量大概在800套左右 。
再比如安徽的阜阳 ， 2020年末新房库存去化周期就超过了7年 ， 2021年和2022年上半年 ， 阜阳楼市的成交量也是大幅下降的 。 这意味着 ， 目前阜阳的新房库存比2020年底只高不低 。
笔者上周刚刚去过阜阳这个城市 ， 唯一的感受就是 ， 供需严重失衡 ， 房子严重过剩 。 尤其是阜阳市下面的临泉县、阜南县、太和县 ， 超过40%的楼盘到现在都没有复工 ， 很多楼盘都有长期停工 ， 甚至是烂尾的风险 。
事实上 ， 现在连哈尔滨、长春、呼和浩特等省会大城市的新房去化周期也都超过100个月了 ， 最起码也要8年才能把新房卖完 。
再者 ， 土地卖不掉 ， 地方财政也没钱 ， 发展就会停滞 ， 方方面面就进入了“冬眠”状态 。
居民负债率层面 ， 根据央行的数据 ， 我国居民家庭杠杆率已经高达72.2% ， 这个数据已经超过了欧元区（61%） ， 和美国（79%）的差距也在不断缩小 。 这意味着 ， 我国居民部门加杠杆的空间越来越小 。 当然 ， 这也是平均值 ， 按照央行参事的说法 ， 城市能级越低 ， 居民加杠杆的能力越低 。 直白点说就是 ， 相对于北上广深这些一线城市而言 ， 全国600+中小城市的负债水平已经到顶了 。
此外 ， 不得不提的是 ， 自2021年以来 ， 老百姓的储蓄意愿大幅升温 。 央行调查问卷显示 ， 今年二季度 ， 倾向于“更多储蓄”的居民占58.3％ ， 比上季增加3.6% ， 倾向于“更多消费”的居民只占23.8％ 。 这表示 ， 当前时期 ， 居民更愿意存钱而不是消费 。
老百姓喜欢储蓄 ， 住房消费愿意低 ， 地方财政也没钱 。 众所周知 ， 地方财政来源大头是卖地 ， 2021年全年土地出让收入87051亿元 ， 虽然同比增长3.5% ， 但贡献基本上来自全国头部12个城市 ， 这些城市 ， 都是人口持续流入 ， 房价处于全国前列的城市 。
反观全国一众中小城市 ， 过去这一年 ， 卖地收入却大幅下滑 。 以我们前文提到的玉林和阜阳为例：2021年玉林土地收入257亿元 ， 2020年是483亿 ， 跌幅超过46.7% 。 2022年一季度 ， 玉林土地出让成交金额仅1.33亿 ， 排在全省第10位；再说阜阳 ， 2021年卖地收入只有79亿 ， 成交量创新低 ， 较2020年减少125亿 ， 降幅高达61.2% 。
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