稳健|2021年地产人跳槽指南
《2021年地产人跳槽指南》2021年已到了尾声，在这个时间点推出《跳槽指南》，显得不合时宜。但是，从涛哥了解的信息看，由于一批房企出现大比例的优化裁员，目前市场上很多地产人在找工作。并且，涛哥从HR端调研的情况下，很多民企HR认为，公司在四季度大概率有进一步的减员动作。因此，行业趋势越来越动荡的当下，我们推出《2021年地产人跳槽指南》，为大家后续的职业规划指明方向。1
行业趋势：淘汰加速，企业分化今年的地产行业，可谓地动山摇。三道红线的威力显现，一些大家认为“不至于”的房企，突然就陷入溃败。昨天，涛哥一位HR朋友告诉我，他所在企业已经欠薪，他也必须要跳了。“短短一个月，什么都变了，一切发生的太突然”，他这样说。事实确实如此，两年前大家还奉若瑰宝的“高周转、高杠杆”，突然间就变成了爆雷的毒药。一大批企业，从被认为还可以，到被资本列入“高风险”名录，转变仅仅就在几个月间。一位品牌朋友告诉我，最近一家爆雷的房企，今年其实在积极还债，没想到旧债还了，金融机构就不再借新钱给他，导致资金链危机。民营房企的融资和按揭回款，变得异常艰难，现金流压力极大，这是当前房企淘汰加速的根本原因。但民营房企战战兢兢、如履薄冰的同时，我们却看到，一批国企、央企，以及个别非常稳健的民企，却迎来了机会。例如招商、金地，今年业绩增速非常迅猛，稳坐前十位置；金茂、绿城也涨势喜人，未来甚至有可能角逐前十。还有龙湖、滨江、大华等民企，在其他同行哀嚎时，他们发展却比较健康。这就是当下行业发生的大洗牌、大分化，给地产人的跳槽和求职增加了许多不确定性。因此，涛哥认为，有必要建立一个新的框架，指导地产人的职业选择。2
企业选择：三大红线，融资成本事实上，当前情况下，房企选择，稳健显然是第一位的。最大的问题在于，稳健本身就是薛定谔的猫，在突然爆雷之前，你很难知道哪些房企是一定稳健的。但是，从目前市场框架看，我们也能够找到一些具有决定性的因素，通过这些指标的组合，能筛选出相对靠谱的企业。我们以国家下达的三大红线指标，以及资本市场最终体现的融资成本指标为核心依据，提出《2021地产企业分类模型》。涛哥认为，三大红线指标中，绿档房企相对优质，黄档次之；融资成本表现中6%以内的非常优质，6-7%的次之；此外，国企背景也是重要的加分项。基于以上逻辑，我们将稳健型房企分为常青树、富贵竹、傲寒菊、爬山虎这4类，帮助大家判断。
富贵竹优势：国企背景，实力雄厚，发展稳健，融资成本低于5%，三道红线绿档。凭借国企身份加持，这类企业基本绝对不会出问题，适合追求长期稳定发展的人，同时工作生活也相对平衡。不足：薪酬在市场上处于中等分位，晋升速度一般，机会更多留给管培生或老员工，新进入社招人员可能发展较慢。典型：中海，保利、华润、招商蛇口、金茂、越秀、建发、华侨城常青树优势：老牌房企，家底较厚，整体稳健，融资成本低于6%，三道红线绿档。这类企业兼顾了实力与市场化机制，相比纯国企更加灵活，晋升和发展机会也多一点，适合希望兼顾稳健与发展的地产人。不足：这类企业优势明显，但各自也存在一些缺点，例如万科薪酬低、龙湖加班多、世茂压力大等，选择前需要了解清楚。典型：万科、龙湖、金地、远洋、滨江、大华、世茂特别说明的是，雅居乐、龙光也符合低融资成本及绿档要求，但市场口碑一般，所以我们持保留意见。傲寒菊优势：长期稳健，抗风险能力较好，融资成本处于5-6%，三道红线处黄档或绿档。这类企业总体比较稳定，作为民营企业来说其财务基本面还算靠谱，可加入。不足：依然存在一定的市场压力，可能有一定范围的内部调整如区域合并等，同时人才也在升级。典型：碧桂园、绿城、美的置业、旭辉、大悦城爬山虎优势：发展较快，整体稳健，有竞争力，融资成本6-7%，三道红线处黄档或绿档。这类房企综合实力上当然不如前几种，但整体较稳健，比较市场化，薪酬还可以，适合大公司地产人跳过来获取更好的薪酬和晋升机会。不足：这类企业都有比较强的组织人才升级诉求，相对稳定性不够高，例如中骏今年已经做了好多次区域合并。典型：合景泰富、中骏、正荣、宝龙、新城、金辉
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