开业|一个月内新开7座吾悦广场与新城控股债务之困( 二 ) 毛利率|新城控股

这意味着，单个综合体项目的现金流很难在短时间回正，项目的盈利要等到自持购物中心建成，3至4年培育成熟，获得稳定的租金回报后才能实现。因此，综合体对于公司的现金流以及运营效率的要求极高，资金回收周期长。
吾悦广场实际的租金回报周期有多长？根据2020年报显示，剔除5个尚未纳入期内的项目，96个吾悦广场商业运营总收入56.70元，平均租金收入约0.6亿元。
2021年，新城计划新开30座吾悦广场，计划实现运营总收入85亿元，也就是平均租金收入0.65亿元。考虑到每一座吾悦广场平均投入约7亿元，以租金收入实现覆盖成本、现金流回正仍需要较长时间。
王晓松在2019年业绩说明会上就曾表示，住宅业务盈利波动性大，但现金流好，综合体增值价值和利润率较高，但需沉淀部分资金。
另一方面，吾悦广场在资产负债表归入“投资性房地产”，以公允价值变动损益的形式反映在利润表上，实际上，这部分利润却并不产生任何现金流入，属于“纸上富贵”。
2016至2020五年间新城控股确认投资性房地产公允价值变动损益分别为5.82亿、9.09亿、28.09亿、25.51亿和25.72亿。其中尤以2018年为甚，当年总利润为104.91亿，投资性房地产的公允价值变动利润占总利润比高达26.77%，因此，新城控股收到了上交所的问询函，问询其投资性房地产公允价值大幅增长的合理性。
未来，随着吾悦广场开业数量进一步增加，管理规模进一步扩大，按照新城控股对于吾悦广场的会计处理方式，不折旧且持续增值，利润表上将会有更多并不会产生现金流的投资性房地产公允价值变动损益，这部分所谓的利润，却不能真实、客观地反映企业的实际经营成效与利润获取能力。
扩张同时仍面临债务难题
王晓松在2019年业绩说明会上曾表示，公司将维持住宅和综合体2:1的比例。公司不会重商业轻住宅。
然而，由于综合体在拿地成本、毛利等多方面的优势，新城还是逐渐加大了综合体土储。2019年新城控股新增土储建面共2508万平方米，其中综合体为1443万平方米；2020年新增土储建面4139万平方米，其中，综合体为2478万平方米。
在9月1日新城控股半年报业绩说明会上，王晓松表示，上半年新城控股新增土地总建面1832万平方米，其中48%为综合体地块。
当吾悦广场扩张规模之时，运营收入远水解不了近渴，资金问题成为摆在新城面前的一道难题。
2021年半年报显示，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，绝对量比年初上升1.33个百分点；净负债率为60.48%，绝对量比年初上升16.83个百分点；现金短债比为1.44，绝对量比年初下降0.24。
新城控股仍踩中一道红线，此外，相关的债务规模有所上升。2021年半年报显示，新城控股短期借款余额20.92亿元，比年初增长365.25%；长期借款余额为547.04亿元，比年初增长25.4%。
此外，上半年取得净利润为47.93亿元，而经营活动产生的现金流量净额为-75.72亿元，一般而言，企业的经营活动产生的现金流量净额往往应该与企业赚取的净利润相匹配，否则容易产生风险。
对于高速发展中的房企来说，为了支撑销售规模的进一步增长，往往购入大量土地，因此，经营活动产生的现金流量净额往往远小于净利润，甚至为负数。
然而，2020年开始的持续严监管，融资环境进一步收紧，房地产行业已经从以前的唯规模论变为强调安全。进入2021年，多家房企在年报、业绩说明会上明确将“抓销售，促回款，保现金流”作为工作重点。
此时，无论是加强土地储备的投入或是增加自持的吾悦广场，对于新城控股未来业绩的持续释放不再是奠定基础，而是进一步减少了公司的现金流，从而增加风险。

开业|一个月内新开7座吾悦广场与新城控股债务之困( 二 )

推荐阅读

国庆节前猪价或无起色但节后猪价仍有希望

佳能相机显示镜头错误怎么办

蓬莱松换盆时根部处理

新年元素简笔画

天地劫幽城再临卷中红尘皮肤怎么获取天地劫手游卷中红尘皮肤获取方法

学习做饭技巧学习做饭技巧是什么

窗帘品牌有哪些

赞扬朋友的名言警句

肉灵芝生长在什么地方太岁肉灵芝生长速度

豆腐皮不焯水可以吃吗豆腐皮不焯水可不可以吃

装饺子的竹盘叫什么

王者营地如何将好友移出黑名单

贪玩蓝月战士武器怎么获得,DNF史诗图鉴怎么打开

用ph计测定溶液的ph属于什么分析用ph计测定溶液的ph属于哪种分析

中专是什么学历中专是怎样的学历

男人为什么喜欢钢铁侠,为什么有这么多人喜欢钢铁侠