开业|一个月内新开7座吾悦广场与新城控股债务之困毛利率|新城控股

截止2021年9月30日，新城控股旗下商业综合体吾悦广场在一个月内陆续开业，迎来“开业潮”。
9月25日，新城控股（601155.SH）位于河北沧州、江苏宿迁两地的吾悦广场正式开业，加上本月陆续开业的内江、沈阳沈北、郑州荥阳、宿迁泗洪、南京建邺5座吾悦广场，一个月内累计新开业7个吾悦广场。
进入2021年，从三道红线、两集中到银行贷款集中度管理等政策密集出台，房地产资金端全面收紧，行业正在从高杠杆、高负债到强调安全。与此同时，新城控股仍在加速推进商业综合体规模扩张与开业。
新城控股董事长王晓松在3月29日的业绩说明会上表示，新城控股今年计划开业30座吾悦广场。截至9月底，已新开业14座吾悦广场，意味着接下来3个月，吾悦广场的开业潮还将持续。
据中信证券统计，新城控股在全国131个大中城市已经布局179座吾悦广场，开业项目数量为114个，开业数量位居上市公司第一名、行业第二名。
吾悦广场开业潮的背后，新城控股面临着经营性现金流净额持续为负、负债压力加大以及公允价值变动损益是否合理等问题。
吾悦广场的“功”
2012年吾悦广场品牌诞生，2015年新城控股上市后开始规模扩张。
环球网房产根据新城控股2015-2020年财报统计，2015年，新开业3座吾悦广场，累积开业运营为6座；2016年，新开业5座，累积开业运营11座；2017年，新开业12座，累积开业运营23座；2018年，新开业19座，累计开业运营42座；2019年新开业21座，累积开业运营63座；2020年新开业38座，累计开业运营100座。
尽管新城控股每年年报都会强调“住宅 +商业”双轮驱动战略，事实上，吾悦广场这一侧的驱动力明显更加强大。
一方面，由于吾悦广场能够满足地方政府急需改善城市形象，提升城市品位，从而创造政绩的需求。新城得以规避了激烈的土地竞争，可以直接和政府沟通，凭着“勾地模式”以相对合理的价格获取土地资源。
2020年年报显示，新城控股新增土储总建面为4139.41万平方米，平均楼面地价为3031.11元/平方米；2021年半年报显示，新增土储建面1831.61万平方米，楼面地价约3419.75元/平方米。考虑到2020年全国土地楼面均价6763元/平方米，新城控股勾地模式的优势明显。

另一方面，良好的商业运营能让土地增值，与同地段竞争项目相比，可增加住宅和商街溢价率，项目整体获得较高毛利率。因此，综合体毛利率一直高于纯住宅项目。2021年半年报并未分产品披露综合体和纯住宅销售毛利率。而从2020年报可见，综合体销售毛利率为31.58%，而住宅销售的毛利率仅为14.91%。
此外，吾悦广场的商业模式是销售住宅、商街以及自持购物中心，其中，销售部分为公司贡献了可观的营业收入。2020年吾悦广场一共贡献了563.39亿营收，占1454.75亿元的总营收比例为38.73%。
【开业|一个月内新开7座吾悦广场与新城控股债务之困】

自营购物中心还能获得稳定的现金流，作为规模的头部玩家，2020年100座吾悦广场运营总收入为56.7亿元；2021上半年，105座已开业吾悦广场运营总收入为36.67亿元，同比增加72.02%。
吾悦广场的“困”
吾悦广场是开疆拓土的利器，却也让新城背负上了资金包袱。
吾悦广场奉行的是“以售养租”模式，通过销售住宅和商铺，获取现金流并平衡购物中心的沉淀成本。
一般住宅开发商开启预售之后，资金开始回笼，随着预售进程，现金流逐渐回正，项目盈利。而综合体则不一样，预售之后，住宅、商铺等可售物业的预收款需要支持综合体的开发建设。王晓松曾公开谈论过吾悦广场的成本，一个吾悦广场购物中心的平均成本在7亿左右。可售物业（住宅、商街）覆盖自持部分80%左右的成本，即约5.6亿现金流要继续投入到综合体，沉淀成本为1.4亿。