贝壳研究院|稳健型房企亮大招 “闯关过卡”筑牢资金“护城河”
??当前，房地产金融监管政策仍趋严。严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，确保房地产市场平稳运行，将是现阶段楼市调控的主旋律。
??随着一系列穿透式监管的迅速蔓延，房企在拿地端、销售端、资金端的重重考验接踵而至。新的行业语境下，稳健发展成为房企的核心诉求，尤其是如何保障资金安全，成为房企的新课题和各界关注的焦点。
??第二轮集中供地拉开序幕资金监管力度空前
??近日，上海、北京、成都、长沙等热点城市第二轮集中供地纷纷拉开序幕。政策调整之后，第二轮集中供地发生了非常明显的变化，其中重要的一点是对房企资格及购地资金进行穿透式的监管。
??如上海市更新的土地竞买规则要求，申请人竞买资金必须是自有资金，且不得是来源于非地产业务的资金，竞买主体股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。9月17日晚间，北京也发布第二轮集中供地补充公告，明确要求参与竞拍房企需补充购地资金来源说明，竞得人须在缴清全部土地出让价款后2个工作日内提交购地资金来源说明和能支持“购地资金来源说明”中涉及事项的相关资料。
??显然，不论是购地资金还是房企资格的审查，都在源头上强调房企资金安全和稳健经营的重要性，将违规资金和风险行为挡在门外，有助于引导行业健康发展。
??事实上，今年以来，资金层面监管力度空前，穿透式的监管渗透到各个角落，上述第二轮集中供地背后对竞买规则做出的调整，只是当前资金“强监管”背景下的一个缩影。
??业内普遍认为，“强监管”尤其是对资金层面的监管，将成为房地产长效机制中的重要举措，这也预示着，未来政策在房企资金层面的执行会不断深入，监管执行力也会“只严不松”。
【 贝壳研究院|稳健型房企亮大招 “闯关过卡”筑牢资金“护城河”】??因此，对于房企而言，资金安全正上升到空前的战略高度。尤其在新时期，房企面临空前的调控压力，要想筑牢资金链“护城河”，“闯关过卡”绝非易事。
??发挥融资优势筑牢财务底线
??房企打造资金链“护城河”的第一道关卡是融资。
??今年房企融资渠道全面收紧是不争的事实。据贝壳研究院发布的《房企融资月报》显示，2021年1-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元，同比下降21%，减少约1817亿元。其中，8月单月境内外债券融资共发行62笔，发行规模折合人民币约571亿元，同比减少54.2%。
??这表明，在严监管持续、融资环境收紧的状态下，房企整体债券融资规模出现了明显下降趋势，资金压力倍增，这也导致了上半年境内房企违约或风险事件明显增多。
??在业内人士看来，下半年房企想要实现大规模净融资将愈发困难，行业信用风险上升。在波动的市场环境下，融资优势大、创新能力强的房企将会在下半场的竞争中占据主要优势。
??第一类是融资成本占绝对优势的央企，如中海、保利等房企，上半年中海融资成本3.6%，保利加权平均融资成本3.62%；第二类是融资成本有一定优势同时兼具多元融资渠道和创新能力的房企，如远洋、世茂等。
??分析认为，融资收紧情况下，多样化的渠道和创新的融资方式意味着更大的发展空间和更牢的财务底线。以远洋为例，上半年远洋融资成本进一步降低至5.04%，排名行业前列。同时，远洋持续创新多元化的融资渠道，如两次发行境外绿色债券，票面利率低至2.7%。7月8日，远洋成功发行32.01亿元资产支持票据，票面利率4.19%，是银行间市场首单资产支持票据1.5版本的CMBN产品（无信托结构CMBN）。目前，远洋已获批尚未提用授信额度2,424亿人民币，为其发展提供了充足的信贷支持。
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