学区房|一夜降价65万！莞城学区房大降温( 二 )
“老破小”楼遍布莞城
随着东莞2020年小升初招生改革 ， 东莞的学区房热度开始明显升温 ， 尤其是莞城 。 去年莞城学区房价格呈现“暴涨”态势 ， 成交火热 ， 莞城部分老破小二手房价格翻倍 。
咨询了相关中介和实地探访后 ， 得出了莞城学区房的一些近况：
一 ， 莞城业主看好教育资源 ， 反而捂盘惜售 。 很多业主看好学区房潜力 ， 因此心态高 ， 次新房挂牌价通常在较高 ， 一些楼龄新的盘二手房价格甚至在4-5万/平 。
由于莞城学区房关注热度越来越高 ， 一直都是供不应求 。 目前莞城学区房可供选择的有效优质房源总量不多 ， 性价比高的老破小一放盘 ， 就遭哄抢 。
二、户型越小 ， 单价越高 。 与其他镇街不同的 ， 莞城的二手房户型越小价格越贵 ， 一房两房最受欢迎 ， 大户型反而单价更低成交惨淡 。 而南城 ， 东城等区域则是三房四房最受欢迎 ， 因此户型越大价格可能越贵 。
主要是需求不同 ， 莞城的购房群体大部分是教育需求 ， 因此对住房本身品质要求并不高 。 其他镇街二手房有刚需有改善 ， 更注重房子的品质 。
三、热度下降 ， 价格稳定 。 部分10年上下的小区目前价格和去年差不多 ， 没有去年改革后的热情 ， 价格上也没有很大的涨幅 。 成交少、价格变化小 。
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学区房大降65万！门口中介店都倒闭了……
莞城的七个学区 ， 最受关注的主要集中在建设小学和英文实验学校周边 ， 这边楼盘次新楼盘较多 ， 楼龄更新 ， 城市面貌也相对没有那么破旧 。
降价65万的楼盘 ， 就是建设小学学区范围内的田禾·塞纳河畔 ， 一手降价 ， 直接从单价4万/平 ， 降到了3.5万/平！
另外 ， 淘房志还得知一套降价20万的房源 ， 也是建设小学学区范围内的 ， 在万科·运河东1号 。
楼龄新的几个楼盘 ， 譬如富通自在城 ， 虽然最高单价5万/平 ， 但是 ， 5万单价的数字 ， 其实半年前就5万了……半年过去 ， 学区房止涨了 。
图源贝壳找房APP
这次实地去探访了建设小学学区房范围内面积最大、关注度高 ， 性价比也相对高的楼盘——万科·运河东1号 。
【学区房|一夜降价65万！莞城学区房大降温】运河东1号最近的成交在今年一月份 ， 从去年到今年来看 。 价格没有很大的波动 ， 都是维持在3-3.5万/平的水平 ， 单间的单价都去4万/平以上 。
运河东1号就在建设小学隔壁 ， 距离不过400米 ， 但是据说现在购买运河东1号 ， 不是百分百入读建设小学 。 因为学位紧张 ， 新入学的有可能会分到另一所新开的公办学校 。
运河东1号靠近马路的一栋住宅性质公寓 ， 2梯8户 ， 主要是36平的单间和68平的两房一厅 。
36平单间成交价最高是170万 ， 单价相当于4.7万/平 ， 但依旧是小区内最受欢迎的房型 。
其中一套68平 ， 如果一次性付款是305万 ， 按揭的话要去到320~325万 。 业主急用钱 ， 一次性付清降价20万！毕竟目前银行放款慢、流程长 ， 很多急用钱的业主都会选择降价 。
68平的户型设计没有想象中拥挤 ， 反而利用率很高 ， 房间通风良好 ， 各方面都做到了真正的“小而精” 。
客厅空间比图片看起来更大 ， 阳台朝大马路 ， 因此会有一定噪音 。 厨房配了小阳台通风很好 。
主次卧都有小窗户 ， 不会有很拥挤的感觉 。
因为内置窗台的原因 ， 卫生间的空间很小 ， 没法做干湿分离 。
总体来说 ， 68平户型的优点在利用率高、通风良好、整体没有很破旧翻新容易 ， 缺点是朝大马路一侧的会有较大噪音、2梯8户楼梯公共区域较挤 ， 但依旧是学区房里刚需家庭性价比最高的选择 。
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