买房者|青岛楼市怎么了？( 二 )
需求
青岛本地人有多少买房、置换需求，这个没法统计。而且，任何一个在楼市上有前途的城市，都不会以本地人作为买房对象。
因此，我们用六普、七普数据来计算下国内主要城市近十年的常住人口增长量。
青岛近十年增加了136万人，每年10万左右，这个数据并不显眼。而且，这里面还包括本地的新出生人口。
在户籍人口上，情况更加严峻一些，根据青岛相关部门的介绍，2018年青岛户籍人口增长率为17.90‰、增加14万余人，2019年增长率为13.27‰、增加10万余人，2020年增长率为9.75‰，增加8万余人，人口增长率和净增长数量连续两年下滑。
很多买房者都是以家庭为单位的，还有一些外来人口不买房，这样的话每年新增加的10万人能买5万套房就不错了。
而青岛每年卖2500万平方米建筑面积的地，即使按照60%的住宅比率、120平的平均面积，那也是12.5万套房。
如此看来，除了外在需求之外，青岛本地人还需要继续买房才能消耗掉这么庞大的供应。
另一方面，青岛还推行有人才住房、共有产权住房，分走了不少流量，很多远郊区的政策房已经面临着无人或少人申请的窘境了。
需求端的不济，将比库存、供应对青岛楼市的影响更大。
信贷
青岛的房贷环境一直都不怎么友好，在去年别的城市首套5.0%左右的时候，青岛就已经是首套5.35%、二套5.65%。
进入今年下半年，青岛的房贷利率是一个劲地涨。目前青岛的主流银行已经是首套5.45%、二套5.75%了。
但对于买房者影响最大的并不是房贷利率上涨，毕竟只是每个月多还几十块钱的事。
利率上调是房贷趋紧的一个信号，青岛已经有不少银行停止接受房贷了，其他银行也延长了放款期限，少的也在1个月以上，多的要半年以上了。
对于买房者，这才是最要命的。放款时间延长，意味着贷款多的买房者越来越不受待见。二手房东等着回款不会卖给贷款多的，新房开发商表现只会更明显。至于征信不好的，可能就没有银行愿意给你贷款，你将失去买房的机会。
当然，信贷收紧不仅影响买房者，影响的是整个楼市。信贷收紧，楼市趋冷；信贷宽松，楼市紧俏。
信贷收紧，对青岛楼市短期的影响很大。
政策
楼市是政策市，因此必须分析青岛的楼市政策。
虽然青岛最新的调控政策还是2018年4月的，已经近三年半没有更新。但青岛的“拿到房产证后五年限售”，至今仍然是全国最严的。
只靠这一个政策就堵死了楼市投资客的路。而且从别的城市的经验来看，这个政策短期内没有放松的可能。
另一方面，青岛楼市2018年经历过大涨大跌，买房者都有切身的经历，很多人至今都谈“房”色变，有心理阴影了，入市的意愿不大。
库存、供应、需求、信贷、政策，是楼市最重要的五个影响因素。正是这五个表现不佳的因素，才使得今年上半年青岛短暂释放的买房需求很快被消化殆尽了。
这么一说，也就好理解今年上半年市区学区房、新房量价齐涨，二手房和郊区新房怎么也等不到好行情，以至于胶州、胶南、即墨一些楼盘等到现在只能降价了。
这一点从近一年来的新房、二手房成交情况也能看得出来：
到2021年8月份，新房成交量已经连续降了2个月，二手房则降了4个月。
按照这个趋势，青岛楼市今年的“金九银十”基本是要泡汤了。而且，整个下半年的市场都不会太好。
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