买房者|青岛楼市怎么了？
相信很多人有这样的感受：
青岛楼市自2018年萎靡2年多之后，在今年上半年迎来了久违的回暖，然而好景不长，进入下半年以来就有很多楼盘传来降价的消息，并且同一区域内楼盘间比着降价，大有“星星之火可以燎原”之势。
为什么别的城市都是采取一轮一轮的调控之后房价才会被彻底摁住，青岛楼市却是这样“主动压价”呢？
毕竟涨价降价都是表象，今天还是按照常规看一看青岛楼市的基本面。
置地有声第331期
本文授权转载自/青城山说（ID：qingchengshanshuo）
撰文/一毛道人
编辑/张慧
库存
先来看二手房库存。根据之前记录的某平台上青岛二手房的在售量，现在来对比一下三个时期的库存情况：
2020年3月还是69538套，9月14日就达到了85276套，一年半增长了15738套，增长率22.6%。
这至少可以说明两个问题：一是今年上半年市区火热的是新房，没有传导到二手房市场；二是房东售房意愿增多、增强，但市场不领情。
同时期别的城市二手房在售量情况，北京是85679套，广州88527套，深圳45841套，上海不显示在售量。
【 买房者|青岛楼市怎么了？】七普常住人口数量上，北京是2189万，广州是1867万，深圳是1756万，青岛是1007万。
也就是说，青岛以一线城市一半的人口，承压了差不多的二手房库存，你能说青岛二手房市场健康吗？
再来看下新房市场。
新房住宅：根据锐理数据的统计，截止到2021年8月底，青岛商品住宅库存1994万平，去化周期14个月。虽然去化周期近一年没怎么涨，但仍处于历史高点。
其中各区市的去化周期分别为：胶州21个月，市南18个月，莱西17个月，平度14个月，即墨14个月，城阳12个月，原胶南12个月，崂山12个月，原黄岛11个月，李沧10个月，高新区7个月，原四方7个月，原市北6个月。
仅从这个新房住宅去化周期上，就可以知道胶州楼市降价的原因了。
别墅：去化周期23个月。
商业：去化周期85个月。
办公：去化周期63个月。
公寓：去化周期57个月。
先不说商业性质房子别的缺点，就这一个超长的去化周期，你还敢买吗？
笔者一直建议大家买优质区域的优质房子，从这个二手房在售量、不同新房性质的去化周期上是能证明我这个判断的正确性的。
供应
2018-2020年是青岛的土地成交“大年”，2018-2020年三年分别成交土地建筑面积为2570、2940、2650万平方米，三年共计成交8160万平方米。
今年青岛实行了集中拍地，但表现一点也不差。
第一批次集中拍卖，青岛市辖区成交土地61宗，占地面积161万㎡（含划拨），成交总建面335万㎡（含划拨），成交总价135亿，折合楼板价4207元/㎡。
刚刚结束的第二批次集中拍卖中，青岛市辖区成交76宗，成交总占地面积265.6万㎡（含划拨），成交总建面633.8万㎡（含划拨），成交总价279亿，折合楼板价4670元/㎡，
两次集中拍卖成交建筑面积968万㎡，今年青岛还有一次集中拍卖的机会，这个成交面积看似比2018-2020年的要少不少。
但上述两次集中拍卖成交面积统计的是市辖区，不包括胶州、平度、莱西三个县级市，如果再加上这三个市的，应该不会比前三年差多少。
另一方面，由于市区可开发土地的稀少，青岛这几年大部分的供地都在郊区。庞大的土地供应，将至少不会支持青岛房价的全面回升。
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