房企|“限跌令”背后：“稳房价”仍是不可逾越的红线( 二 )
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三四线城市压力与日俱增
城市与城市之间分化，一直以来都是楼市的重要特征。
从目前“限跌令”出台的城市名单看，主要包括昆明、岳阳、唐山、江阴、株洲等城市，这些三四线城市面临去库存的压力，同时市场降温之下，销售压力逐渐传导至房企经营压力之上。
以岳阳为例，8月作为传统淡季，叠加楼市限跌令和房企约谈，新房市场遇冷，供求环比明显下跌，其中供应下降44%，成交下跌33%。
2018年，岳阳楼市开始转冷，市场开启下行趋势，四季度时房价由2017年最高9000元/平米降至7000元/平方米左右，价格逐渐回归稳定，至今年8月房价跌破7000元/平方米。从销售数据来看，2020年以来，月度成交套数基本维持在1500套左右，今年六七月，受大幅降价影响，成交高位运行，分别成交2228套和2286套，成交价格跌至7000元/平方米以下。
图：2020年1月以来岳阳市新建商品住宅
成交量价走势（单位：平方米，元/平方米）
数据来源：CRIC
究其原因，主要还是由于人口流失导致内生动力不足造成。七普数据显示，2020年末岳阳市常住人口为505万人，较2010年第六次全国人口普查减少42万人，减少7.75%。
目前，虽然各大楼盘加大了促销力度，但是购买力严重不足，加之观望情绪强烈，近期市场环境对房企来说形势较为严峻。
再来看江阴。
8月江阴新建商品住宅仅成交779套，环比下降23%，相较于5月成交高点下降58%。而8月供应量维持高位，创年内最高，供应面积达到52.9万平方米，很显然，江阴楼市成交动能明显减弱。
从成交价格来看，相较于6月年内最高均价下降5.5%，房企“以价换量”促销，是成交均价下滑的一方面原因。
图：2020年1月以来江阴新建商品住宅
成交量价走势（单位：平方米，元/平方米）
数据来源：CRIC
实际上，上述城市仅是三四线城市市场降温的缩影，市场持续低迷，基于供求关系失衡叠加库存高企，“以价换量”仍是此类城市市场常态。
对比岳阳、江阴和昆明库存压力，我们发现，6月以来三个城市库存均有明显抬升，尤其是昆明，由3月去化周期8.2个月的低值增长至8月的11.5个月。三城中，仅岳阳去化处于合理健康状态，8月去化周期为9.9个月，去化压力较小。
对于重仓上述城市的房企，为稳定现金流，同时抢收业绩，不得不打起“价格战”。
图：2020年8月以来岳阳、江阴、昆明去化周期走势（单位：月）
数据来源：CRIC
实际上，目前对于“限跌令”也存在过度解读的问题，总体来看，“房住不炒”的主基调下，房价仍然是敏感点，房地产市场仍然持续稳房价、稳地价、稳预期，整体运行保持平稳态势。
随着信贷、融资、土地等各方面调控的推进，短期来看无论是三四线城市，还是核心一二线城市，都将面临一定的下行压力。在“限跌令”之下，预计传统销售旺季的“金九银十”将平淡收场，销售表现不及往年。
而房企在融资端供需两端受限，保卫现金流成为当下的核心诉求，对于房企而言，只有通过抓销售、促回款，才能更好的实现自救。因此，地方政府在考虑出台相关“限跌令”文件时，应当在稳定房地产市场预期的前提之下，综合考量房企生存压力以及市场规则，制定合理的上下浮动比例，允许开发商拥有合理的“以价换量”空间。
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