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货值|头部房企拿地分化，审慎拿地成行业共识( 二 )


据介绍，“两集中”的初衷是为了通过稳地价来平抑房价，但在第一轮集中供地城市表现情况来看，核心城市土地市场竞争激烈，底价和溢价率均有所提升，广州、杭州和北京的首次集中拍地成交金额均超千亿。
克尔瑞数据显示，今年4月份，国内土地成交溢价率大幅上升到25%以上，平均溢价率达到25.4%，刷新了近3年来的最高纪录，其中不限地价的重庆溢价率甚至达到44%。
国泰君安证券表示，从第一轮集中供地结果来看，集中供地和地价之间并不存在一一对应关系，只会降低房企的资金使用效率，同时，在拍地规则非常复杂的背景下，龙头房企面临的挑战反而增加。
为控制溢价率，减少土地高溢价对企业利润的侵蚀，不少房企决定采用更加多元的拿地方式。
以碧桂园为例，该公司在首轮集中供地中获取土地14块，耗资约171亿元，其中多个城市为底价拿地，总体溢价率仅为7%。今年上半年，该公司通过多元化渠道拿地面积占比达到51%，较上年底提升了16个百分点。
富力地产在土地层面已全面转向城市更新渠道。今年上半年，该公司仅新增4块土地，其中还有3块来自城市更新转化。截至今年上半年末，富力地产可供发展的已签约旧改项目有58个，可售面积约3700万平方米，98%位于一二线城市。
今年上半年，华润置地有40%的新增土地货值来自于多元化拿地渠道，雅居乐新购土地中的44.7%为通过产城和城市更新获取，世贸新获取的19宗项目中一半以上为合作收购获取，合作对方多为中小型开发商，正荣地产新增的24个项目中，21个为合资开发。
下半年房企去化承压，
房企倾向审慎拿地、提高城市能级
海通证券研报显示，今年7月份，国内房产销售增速明显放缓，7月份单月商品房销售增速降至-7.1%，销售面积增速降至-8.7%，为去年4月份以来首度出现负增长。
进入8月份，房产销售继续下行。贝壳研究院8月31日发布月报数据显示，受房产调整政策持续加码影响，8月份66城新房市场成交量环比持续下滑，仅一线城市保持两成增长，二线、三线及四线城市成交量均不及去年同期。
首创证券研报指出，随着部分热点城市调控升级以及房地产贷款增速下降，持续旺盛的地产需求释放节奏预计将受到影响，同时多个重点城市房贷利率有所上调，后续预计伴随着金融机构对房地产贷款集中度各项指标管理的落实，下半年去化仍将承压。
万科首席执行官祝九胜日前在业绩会上表示，当前整个行业游戏规则正在发生变化，企业的发展思维也需要相应调整，过多地追求规模、速度导向的线性思维恐难以为继。
而融创孙宏斌则在业绩会上说，下半年市场压力会比较大，信贷市场压力也比较大，销售压力也大。如果还像过去一样拿地，会吞掉公司很多利润。
按照计划，融创将主动控制拿地总量及节奏，审慎获取高质量土地，预计权益拿地销售比控制在20%以内，全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。同时，包括绿地和中国奥园在内的多家上市房企也公开表示审慎拿地，中国奥园还将年购地预算控制在年合同销售额的20%以内。
此外，采访人员注意到，今年以来二线及以上城市、都市圈内的潜力三线城市，都成为房企新增土储的重点城市，不少上市房企还在中报中强调了二线及以上城市布局占比。保利和金地均表示，将适度增加对潜力三线城市的布局力度。
严跃进告诉采访人员，上市房企强调布局二线及以上城市占比，适时布局潜力三线城市，无非是想对外发出信息，企业的土地布局比较合理，未来有很好的成长性，也希望通过半年报释放信号给投资者。

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