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货值|头部房企拿地分化，审慎拿地成行业共识

【大河报·大河财立方】（采访人员 吴春波）每年的3月至5月，是开发商传统的拿地集中窗口期。
年初拿地，下半年就可以开盘，年底的报表就能非常漂亮。同时因为年初大额刚性支付不多，正好适合拿地。
但是今年以来，随着“三条红线”监管的逐步实施，叠加今年上半年开始实施“集中供地”的政策，前7个月，国内房企新增土地建筑面积和新增货值双降，拿地金额增长，不同房企拿地策略也出现分化。
克尔瑞数据显示，今年前7个月，在TOP100房企中，TOP10房企新增货值保持明显增长，而其他房企的新增货值则出现下滑。
易居地产研究院智库中心研究总监严跃进在接受大河报·大河财立方采访人员采访时表示，不同头部房企的资金、债务和现金流区别明显，这直接导致部分房企在拿地方面有心无力，拿地分化也随之出现。
前七个月头部房企拿地分化，
TOP10拿地规模涨、其余拿地规模落
今年7月份，界面新闻报道称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%（含收并购）。
随后，有业内人士告诉采访人员，这一限制并不是一个新消息，去年“三道红线”政策发布时就已出来，并不是近期才出台的政策，和三条红线一样都需要严格遵守。
“40%”的要求也体现在上市房企的中报描述中。
以来自重庆的金科股份为例，其在中报里描述，公司积极应对政府集中供地政策变化，坚持多元化拿地模式，累计新增土地储备39宗，土地购置合同金额达到354亿元，计容建筑面积835万平方米，投资销售比为34.54%，低于40%。
而在2020年同期，该公司累计新增土地准备为87宗，对应土地购置金额为546亿元，对应计容建筑面积1370万平方米。
实际上，并不是所有的地产企业拿地规模都在减少。
以头部企业万科为例，2019年上半年、2020年上半年和2021年上半年，万科新增项目的数量分别为54个、55个和95个，对应建筑总规划面积分别为1372.8万平方米、980.2万平方米、1505.9万平方米。
克尔瑞数据显示，今年前7月，百强房企共新增土地建筑面积35042.3万平方米，同比降5.8%；累计拿地金额达24331.5亿元，同比增8.6%；新增总货值达55181.3亿元，同比降1%。
如果分梯队来看，今年前7月TOP10 房企拿地金额同比增速达到39.7%，新增货值同比增长16.9%，占比达到百强整体的39.5%。同时因其他梯队新增货值均为负增长，在土地集中供应和拿地资金受限制的背景下，TOP10 房企土地获取优势彰显。
值得注意的是，TOP11~20房企拿地金额及对应货值降幅在各梯队中最大，分别同比下降 11.4%和14.8%，新增货值为百强整体的18%，较前6月进一步下降0.7个百分点。
货值|头部房企拿地分化，审慎拿地成行业共识

上述业内人士认为，不少TOP10以外的房企也想多拿地，但因现金、融资难度增加等原因，有心无力。
集中供地新政执行，
多元拿地重要性提升
今年2月底，自然资源部自然资源开发利用司宣布，2021年有22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。
所谓“两集中”，包括集中发布出让公告和集中组织出让两个方面。原则上出让公告发布频率全年不得超过3次；以挂牌方式交易出让的土地，应当确定共同的挂牌起止日期，同时连续集中完成拍卖。
据介绍，这22个重点城市包括4个一线城市及18个二线城市，其中一线城市为北上广深，18个二线城市分别为天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙等。

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