二线城市|百城库存降至11个月以下，一线城市降幅超4成( 二 )
图：2021年5月末商品住宅广义库存量TOP20城市情况（单位：万平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
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??库存消化周期下跌至10.8个月
在狭义库存微降，成交热度延续的双重作用下，5月百城商品住宅去化周期稳中有降，由2021年4月末的12.34个月降至10.79个月，显著低于2020年同期水平，其中一线城市领降，降幅超4成。
不同能级城市去化周期均保持降势。一二线去化周期与百城库存去化周期基本重合，持稳在10个月左右，整体库存风险基本可控；三四线降至11.99个月，略高于百城平均。
图：百城2019年以来商品住宅库存量去化周期变动情况（月）
备注：2021年5月商品住宅库存去化周期=2021年5月末商品住宅库存量/近3月商品住宅成交面积均值
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
具体来看，一线城市中除北京去化周期在1年以上，上海、广州、深圳均在10个月以下，库存风险相对较小。值得关注的是广州，去化周期同环比均呈现出大幅回落，去化周期稳步降至8.67个月，房企推盘节奏放缓，以及居民购房热情虽有回落，但总体仍延续供不应求行情。
30个二线城市多数去化周期在12个月以内，仅有哈尔滨、沈阳、呼和浩特、太原4个城市库存消化周期超过2年。从变化情况来看，商品住宅消化周期同环比均呈现出跌多涨少，杭州、重庆、南昌等去化周期较上月而言显著回调，沈阳、哈尔滨等弱二线城市，消化周期均在30个月以上且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。
三四线城市“去库存”好于预期，同、环比均呈现跌多涨少。库存下降的城市以东南沿海三四线为主，芜湖、三明、德清、湖州、漳州、绍兴等城市5月末消化周期维持在6个月以下，库存见底。而梅州、连江、洛阳、防城港、淄博等基本面缺乏支撑的三四线城市不仅消化周期高达30个月以上，库存风险逐渐加大。
图：2021年5月末商品住宅库存量去化周期TOP20城市情况（单位：月）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
从6月市场热度来看，预计狭义库存或将延续稳步回落态势，跌幅预期在5%以内。
随着房企年中冲刺季临近，供货力度预期显著回升，成交有望实现较大提升，部分下行周期比较明显的中西部三四线城市，部分房企为回笼资金，将以降价折扣方式加大促销力度，成交曾都预期会略高于供应，因此将拉动狭义库存下行，去化周期大概率维持在10-12个月左右。
而随着核心城市集中土拍收尾，房企资金投入或转向其他有潜力城市，土地购置面积预计将迎来大幅回升，再加上“三条红线”下房企资金承压，新开工热情或将走弱，因此，广义库存大概率将高位企稳。
【 二线城市|百城库存降至11个月以下，一线城市降幅超4成】
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